早报吹风文章，HDB价格到顶了吗？

社论：调节组屋转售价格预期
来自 / 联合早报
发布 / 2021年11月3日 5:02 AM
组屋转售的价格上升预期，一方面反映了预购组屋的供需失衡，另一方面也显示买房者对面积较大的组屋有强劲的需求。（曾坤顺摄）


小 中 大
2021年11月3日


本地组屋转售市场红火，价量齐升。今年第三季，建屋局组屋转售价格指数超越了2013年第二季度的历史高点，创下新高。自今年1月至9月，组屋转售价格平均上涨了9.1%。同期，组屋转售达2万3077个单位，逼近了去年全年2万4748个单位的纪录。


令人更为瞩目的是，百万元组屋交易的价量也同样上涨。


今年7月，碧山私人组屋怡然阁的一个五房式单位以129万5000元成交，创下组屋转售价格的最高纪录。最近，同一个项目的五房式单位以136万元转手，再创新高。在交易量方面，今年首10个月，共有192宗百万元组屋成交，比去年全年的82宗翻了一倍多。


冠病疫情冲击全球供应链中断，也导致我国的建筑劳工短缺，拖慢了组屋的建设工程。上个财政年度（2020年4月至2021年3月底），建屋局竣工的新组屋只有8234个单位，比前个财政年的1万3093个单位少了37%。在工程拖延以及新组屋供不应求的情况下，不少预购组屋的申请者转向组屋转售市场，以更快地获得组屋。


其次，冠病疫情改变了人们的生活与作业方式，居家办公以及居家学习成为了既定的模式，旧的组屋在面积上，比新的预购组屋来得大，而且有不少是在成熟组屋区。买房者对面积较大的组屋需求上升，刺激了组屋转售市场。


以碧山怡然阁为例，创下百万元新高的组屋面积达120平方公尺，而且是由私人发展商设计以及建造。目前，全国有13个私人组屋项目，它们都已超过五年最低居住期限，可在公开市场脱售。


另一方面，长期的低利率环境全面推高资产价格，而低房贷利率也提高了买房者的“负担能力”，并愿意在公开市场支付更高的房价。


在我国，房子不仅是拿来住的，也是资产增值的工具之一。组屋转售的价量齐升，再加上一些房地产中介哄抬价格，推高了买房者与卖房者对价格持续上升的预期。价格上升的预期，又进一步推高组屋转售的价量。不少买房者担心，如果现在不进场，可能过后就需要以更高的价钱买房，而卖房者则待价而沽。


转售组屋、新旧私宅以及预购组屋是本地住房的主要供应来源。它们的价量环环相扣，互为影响。组屋转售价格居高不下，发展商将以此为标杆，投标土地以及为新私宅定价。与此同时，地价的上涨，意味着建屋局必须为预购组屋承担更多的补贴，或提高预购组屋的售价，或两者兼施。


有房地产分析师认为，组屋转售的价格与交易量齐升，只是暂时性的现象。当预购组屋的工程回复正常后，组屋的供需可取得更好的平衡，组屋转售市场也将能平稳下来。


然而，随着冠病疫情来袭，建筑业处于半停摆的状态已长达近两年。建筑公司要全面复工复产，并加速完成拖延的建屋工程，恐怕需要一段时间。由于供应链中断，除了劳工成本外，建筑材料价格也飙涨，推高了建筑成本。


在这个情况下，组屋转售的买卖双方对价格持续上涨的预期，可能使它成为自我实现的预言，从而影响整体房地产市场的生态。在热烘烘的转售市场上，调节买卖双方对价格上升的预期，对房地产市场的平稳发展以及首次买房者而言，至关重要。


组屋转售的价格上升预期，一方面反映了预购组屋的供需失衡，另一方面也显示买房者对面积较大的组屋有强劲的需求。


国家发展部长李智陞最近表示，建屋局将按计划在今年推出1万7000个预购组屋单位，而明年将推出更多的单位。他也指出，大部分预购组屋申请者的平均等候期维持在四五年。政府对新组屋的供应量以及等候期的承诺，有助于调节组屋转售价格的预期。


但买房者是否愿意承担等待预购组屋的机会成本，取决于他们对房价上升的预期。此外，预购组屋的面积若能根据居家办公以及居家学习的要求做出调整，或许可拉近新组屋与转售组屋的差距，从而提高预购组屋的吸引力，并鼓励申请者更耐心等待组屋的分配。