盛港次新房COV要28K，是不是太高了

最近看房，签了OTP，今天估价结果出来是50万，需要COV 28K，觉得有点贵。也看了不少房子，这个卖家中介当时一通夸我们就有点心动，给Offer时候也有点着急，想让大家帮忙看看正常吗?
房子大概情况：

• 屋龄应该5-6年，93平方，屋主基本不在家住，看的出来，不是很有生活气息，基本相当于新房
• 只有最基本的装修，为了卖房去年新装了3个空调和4个吊扇。厨房的话，就灶台下面一排橱柜，需要自己再装油烟机之类的，还需要自己再进行装修。好处是基本没有built-in，不需要付拆的钱，但是这边装修好像挺贵的，又是一笔支出。
• 8楼Corner Unit，总共15楼，不靠近马路和停车场
• 大门朝向西南，客厅朝向东北，没有西晒
• 走路约10分钟到盛港MRT
• 附近2km里有18所小学，包括南侨小学，这个也算是所谓卖点，只是在附近，也不一定能上这小学，现在没娃可能想的也有点早。
  

我们的顾虑：

• 觉得COV稍微高了点，现在这种行情，我自己觉得COV 10K还是可以接受的，再往上有点太高了，疫情以来价格一直在涨，感觉水分有点多。5年后假如要卖掉，我对价格是持悲观态度的。
• 除了厨房油烟机、橱柜之类的需要自己再装修，其他地方好像不装也可以，但是感觉又少了点什么。比如主卧做个衣橱，铺个vinyl地板，厕所做个干湿分离，可能也要不少钱。
  

有点纠结，想听听大家意见，COV方面，装修方面，谢谢大家。


另外有个疑问：因为现在一方不是PR，假如等PR批准后，PR做occupier 而不是owner，这样的话，PR能从银行或HDB贷款吗？