别给楼市煽风点火

别给楼市煽风点火
来自 / 联合早报
文 / 许丽卿发布 / 2021年4月4日 3:30 AM


近两个月来新公寓买气旺盛，吉宝湾濒水一带的私宅项目The Reef at King's Dock，在2月共卖出102个单位，成为最热销的新私宅。图左下角为该项目的展销厅。（档案照片）
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王瑞杰和李智陞的演讲可能只是对市场好言提醒，是重复一贯的说法。


但说者无心，听者有意，导致他们的一些讲话被放大，甚至断章取义，并利用来炒作市场。


这可能会造成对市场发出不正确的信息，严重的话，还会导致市场失衡。


本地私宅市场果然“牛”，房价连续四个季度攀高，今年第一季环比涨2.9%，是2018年第二季以来最大的增速，当时环比涨幅是3.4%，也正是上一轮房市降温措施出台的时候。


上周四，这一最新数据一出炉，分析师马上高喊：“政府实施新一轮降温措施的可能性更高了。”


说“可能性更高”，是因为早前这“谣言”已在市场传得沸沸扬扬，尤其是今年1月18日，副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰和国家发展部长李智陞，分别在不同场合发表关于“政府将密切关注房地产市场走势，必要时会调整政策”的一席话后，更让业界人士解读为政府是在暗示“降温措施快来了”。


在他们之后，总理公署部长兼财政部及国家发展部第二部长英兰妮在出席新加坡产业发展商公会新春活动时，也提醒本地发展商在投标地段时应保持专业、负责任和谨慎的态度，不要激起楼市的过热情绪。


她的讲话也同样被解读为“新一轮降温措施逼近了，这回针对发展商”。


在短短时间内，三位内阁成员在不同场合向房地产界发出警示喊话，让业界更加相信自己的解读没有错。


于是，市场开始对新一轮降温措施诸多揣测，除了调高额外买方印花税（ABSD）和收紧总偿债比率（TDSR）外，还预估政府或许会推出新措施如资本利得税（capital gain tax）和私宅交易消费税等。


有房地产专家绘声绘影，说得好像自己参与降温措施计划一样，甚至还说“计划书已在部长的办公桌柜，等待适当时机拿出来”。


据说，部长的话还真让私宅市场整个产业链加速转动了起来，发展商快马加鞭地准备把未售出单位脱手或提早推出新项目，有些房屋经纪更是趁机鼓动市场情绪，催促买家尽快在措施实施之前进场。原本有计划进场的买家更是人心惶惶，有些甚至一时心急买下不是很满意的单位。


担心额外缴税买家仓促交易
为了避免缴付私宅交易消费税，不少买家仓促完成交易，一些有地豪宅和优质洋房的屋主，也赶在利得税实施前卖掉房子，造成今年第一季有地住宅价格大涨5.6%，扭转上一季下跌1.6%的颓势。


部长的“好言相劝”似乎产生反效果，使到原本已经趋热的楼市加倍炽热起来。这几个月的私宅销量持续一片红火，价格也持续上升。


其实，早在去年第二季，业界已有人放风说“降温措施即将降临”，那时就有房屋经纪想游说我赶紧进场，说什么“接下来会有降温措施”，我惊讶怎么会有如此不可思议的消息，因为当时病毒阻断措施刚解除，全国上下还在努力抗疫，连示范单位都不对外开放，看房只能通过视频，楼市有火到需要降温吗？


本地私宅市场去年第一季确实因冠病疫情来袭而受挫。然而，第二季却逐渐恢复状态、扭转劣势。接下来两季更是反守为攻，愈战愈勇，量价齐升。


疫情阻挡不了人们买房的热情，单在阻断措施期间，看房活动全面受限，仍有高达1340个私宅单位在这两个月内进行交易，其中764个单位是向发展商购买的新公寓，其余的是转售单位。


另一方面，准备登场的新项目也不少，发展商和房屋经纪不得不想方设法寻找买家，以在最短时间内把房子卖掉。这引发楼市乱象频生，除了经纪借降温措施之名“提醒”买家出手，一些也把一部分佣金回扣给买家，甚至贴上全数佣金，只要提高销售“业绩”，牺牲佣金收入在所不惜。业内朋友还透露，有些小发展商不仅允许买家延后付15%的定金余款长达一年，连接下来的进度付款也让他们免息延迟偿付。


基本上，尽管我国经济严重萎缩，去年下半年的楼市依然买气旺盛，几乎每个新推出的项目都能卖出数百个单位，有很多还卖出半数以上，高档和中等价码的公寓都是如此盛况。


楼市的火焰延烧至今年，副总理和部长们开年时向楼市敲响的警钟，没有让买家却步，反而被业界借机鼓励更多买家赶紧进场，有如在火热的楼市煽风点火，与部长的原意背道而驰。


这里就存在一个吊诡的地方，决策者越是提醒市场稳定的必要，市场表现反而变得越不稳定。这到底是怎么一回事呢？


短期内未必会推出降温措施
这就要看你如何判断政府是否会在短期内推出新一轮降温措施。其实，不是所有房地产专家或分析师都认为政府会这么做，有部分专家就指出政府的用意只在于提醒国人谨慎看待他们须承担的债务，未必会在短期推出降温措施。


尤其是本地楼市才开始摆脱冠病疫情的阴影，逐步走向复苏，加上整体经济仍未完全走出阴霾，如果政府现在出手，无疑会打击市场。


然而，发展商和房屋经纪可算是策略伙伴关系，也是利益相关者，目标一致。如果发展商希望在降温措施推出前大捞一笔，房屋经纪没有理由不配合，这也就是为什么我们今天看到各种销售奇招尽出。


正如一些专家说的，王瑞杰和李智陞的演讲可能只是对市场好言提醒，是重复一贯的说法。但说者无心，听者有意，导致他们的一些讲话被放大，甚至断章取义，并利用来炒作市场。这可能会造成对市场发出不正确的信息，严重的话，还会导致市场失衡。


两人在同一天分别在不同场合发出同样的警示喊话，是因为活动都和建筑与房地产相关，也因为当时楼市相当火热，才会被人误解，甚至被用来炒作。


维持一个稳定的楼市，对发展商、房屋经纪和买家都有益处。


发展商在为地皮和单位标价时，必须考虑到对市场和社会的影响。在行销和宣传手法方面，也要确保为买家传达正确及足够的信息。


买家必须对于外来的信息作出理智的分析，不应道听途说，甚至以讹传讹，否则最终可能误人误己。


房屋经纪的专业和道德观甚为重要。在当今以高佣金激励房屋经纪推销的趋势下，对他们的管制一定要加强加深。

如果你问我：本地楼市短期内会不会有新一轮降温措施？我的答案是不会。理由很简单，销量和价格都属稳定上升，虽然身体里有热气，但还没严重到要用“退烧药”来迫使楼市退热，甚至都无须喝“凉茶”来降火气。但千万别让有心人在“火热”的楼市煽风点火。