实战 -- 现在的市场，怎样把我的HDB卖个好价钱
铜牌推广者 • • 4434 次浏览实战 -- 现在的市场，怎样把我的HDB卖个好价钱
铜牌原创
2021年春天到了，HDB的转售市场也终于迎来了春天。
去年第三，第四季度的HDB转售价格指数，在长时间的横盘后打破颓势，发力上攻。2021年第一季度指数，又升了2.8%。消失很久的COV（CASH OVER VALUE）重新回到了人们的视野。
我在今年开年时，曾经写过一篇小文，分析当前HDB市场火爆的原因。也预计，这个火爆将持续至今年6月。
可以说，目前是二手HDB的大牛市。
今年一月至三月，我们成交了10个HDB单位，卖了9个单位，最低的COV是18K，最高的COV是45K。当然，这里有一定的偶然性，本文后面会有分析。
我们也有一个没有COV的交易，是唯一一个，我们代表买家。
卖房速度最快的，是挂出广告的第一天就卖出去的，后面的买主，连看到广告的机会都没有。只能看到HDB网站上的成交价。大多数的屋子，一个月内就出手了。
有一个单位，由于是现金交易，没有做估价，不过，大概率也有10K的COV。
作为在这个行业摸爬滚打16年的老司机来说，我们卖房的时候，对一个屋子的估价，经过仔细估算后，是心理有底的。50万左右或以下的HDB，我们的预估跟最后的HDB估价，一般不会超过1万的上下。
卖房之前，我们也会跟卖主好好分析，商量一个合理的叫价。这个叫价，包含了预计的COV。这个价格必须是，1）卖主能够接受，2）有诚意的买主愿意接受，3）在市场上有竞争力。
什么样的房子才有资格叫高价呢？
首先，如果我们的屋子，是一个稀缺单位，附近根本没有竞争对手，也就是说，在我们这一个区域，完全没有其他屋子在卖。注意，我说的是完全没有其他屋子在卖，不是说没有类似的屋子。那我们的屋子就完全可以叫高价。当然，这个有时间性，过几个礼拜，新的LISTING 出来了，那可能就要调整价格。
第二，我们的屋子必须有别人没有的独特性，比如说这一区的单位绝大多数都是走廊单位，有窗户对着走廊。但是我们的单位在角头，我们的房子隐私性就特别优秀，或者，我们的屋子有阳台，而这一地区只有10%的单位有阳台，别的单位都没有。
注意，这个特点必须是大家都公认的。这是钱不能解决的问题。而不是卖主本人的一厢情愿认为自己的屋子最好。
第三，如果我们周围有类似的屋子在卖，但是他们要么是低楼，要么对着马路很吵，或者是屋子的状况非常糟糕，但是我们的屋子情况要优于他们，那我们可以相对的价格较高一点的。
最后，如果我们的屋子，装修特别好，同时保养的也很好，特别是屋齡比较旧的区域，那么我们也可以叫的高些。注意，这个装修和保养时见仁见智的，也不是屋主说了算的。
*这里是关键点一，是如何定价。并不是越高越好，即使我们的屋子是第一种 + 第二种情况的合体。
好了，开始卖房了，目前市场，如果是一个普通的4房式，或者5房，SEMBAWANG, WOODLANDS, YEW TEE, JURONG WEST。只要不是太差，不是2，3楼，大概率很快就能卖出去，有时甚至是几个顾客同时要以我们的开价来买这个屋子。
*这里是关键点二，是如何挑选买主。并不是简单的谁的价格高，就卖给谁。
屋子卖出去，估价师来做估价了，由于之前看房的反响热烈，我们会有一种幻想，似乎估价会很高，这是不现实的。最后的估价，大概率是跟之前我们的预计一致。
种种迹象表明，HDB正通过控制估价的手段，来控制市场，于是，COV就产生了。
这时，前面两个关键点的作用就显示出来了。关键点一，决定了一个可以让人接受的COV，关键点二，决定了我们选择了一个愿意接受我们COV的买主。
当然，一定会有些买主，看到这么高的COV后，会反悔。其实，卖主也会吓一跳，为什么估价这么低。
这时问题来了，买主来找我们继续讨价还价。我们要怎么去应对？是坚持原价？还是降低售价？
我们这9个单位的应对。大家可以做个参考。
其中有几个单位，我们是建议卖主不用降价那么多的，假以时日，一定可以原价卖出的，但是卖主有自己的时间上或其他方面的考量。愿意给买主折扣。
上面的屋子，都各有特点，最主要这些都是高需求地点。借了牛市的东风。所以才都有COV。
目前这个时期，也有组屋卖起来有挑战。即使是我们这么有经验的老司机。
第一首推二楼。有一句行话，叫：没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价格。这个，似乎不太适用2楼的屋子。很多买主，听到是2楼，无论什么价格，直接就放弃的。那感觉，是你送给他，他都嫌占了他HDB的quota，所以，定价再低，也不是很有效，只能等待有缘人。一旦有人开价，需要马上把握住。
第二是，卖主心理价位太高，不切实际。让买主认为卖主没有诚意。12楼的屋子，要卖32楼的价格。
有感兴趣的朋友们，大家来聊一聊吧。
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#1
铜牌，你好！
明年我打算换房子（condo 换landed)，请问如何联系你们？ -
#2
感谢楼主，正好打算卖自己家的房子，位于Punggol带阳台的高楼组屋，希望480k可以成交
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#3
我要到2023年中新组屋房才能拿到，可以现在卖旧组屋，去租建屋局的廉租房吗，或是有什么别的办法现在卖。
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铜牌推广者 楼主#4
你只能去公开市场租，HDB的出租屋是给低收入家庭的。
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#5
几个论坛看下来，还是铜牌靠谱。
实打实的干货，还有干货分析。
谢了。 -
#6
等待BTO期间可以租HDB的房子
有不同的scheme，不是只有低收入的能申请
但是你首先得把房子卖了才有资格
不能一边卖一边申请
另外申请的人多 房子非常少 -
铜牌推广者 楼主#7
是的，查了一下，还有一种Parenthood Provisional Housing Scheme (PPHS)
As part of the enhanced Marriage & Parenthood Package, the PPHS helps to temporarily house families as they await the completion of their new flats. Over the years, the scheme has been extended to include more family types.
https://www.hdb.gov.sg/cs/infowe ... -housing-schemepphs
谢谢指正 -
铜牌推广者 楼主#8
低收入的廉租房叫 Public Rental Scheme
查了一下，还有一种Parenthood Provisional Housing Scheme (PPHS)
As part of the enhanced Marriage & Parenthood Package, the PPHS helps to temporarily house families as they await the completion of their new flats. Over the years, the scheme has been extended to include more family types.
https://www.hdb.gov.sg/cs/infowe ... -housing-schemepphs
给BTO first timer. 您可以试试。 -
#9
谢谢！
这个真有用，就是说我可以等待这两三年里的最佳时机选择售出现住的旧组屋。翘脚等， -
#10
这个计划明显是给刚结婚没有孩子要生孩子的年轻夫妇的计划，某人明显不适合。如果不信就去试吧，呵呵
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#11
Eligibility
You can rent a flat under the Parenthood Provisional Housing Scheme (PPHS) if you have booked an uncompleted flat under our HDB sales exercises, and belong to any of the following groups:
Married couples or applicants under the Fiancé/Fiancée Scheme* (both first-timers or a first-timer and a second-timer)
You will need to submit your marriage certificate within 3 months of taking possession of your PPHS flat
Divorced or widowed parent with children
You must also meet the following criteria:
You must be a Singapore Citizen with another Singapore Citizen or Singapore Permanent Resident in your household
You and the occupiers of the PPHS flat must not own an existing HDB flat
If any of you currently co-own an HDB flat with your parents and/ or siblings (who are not listed in your sales application), you can apply for PPHS and then surrender ownership of that flat within 6 months of taking possession of the PPHS flat
You and the other applicants for the PPHS flat must be listed in the sales application
You can only be listed in 1 PPHS application within the same month
If you are sharing the PPHS flat with another eligible household, the maximum number of occupants must not exceed the cap
We allow inclusion of additional occupiers from marriages or new births -
#12
成熟社区涨的多吗？
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#13
在你卖掉现有房子和申请到HDB租屋之间的空档你还是要在公开市场租
你可以去看一下available flat和application之间的ratio
那个中签率和成熟区的BTO差不多 或者还更低 -
#14
铜牌，请教一个问题，希望能出出主意。
看好几个朋友都是一套HDB，一套公寓，好爽！ 心动动，只是钱不够这样做。
我现在一套组屋，位置还好，马上五年了。如果现在要买小公寓的话，按1 mil 来算，也要备齐小40万现金（37%），现在还拿不出。等等可以，但年龄不饶人。
这种情况下怎样策划呢？想保留组屋的前提
谢谢 -
铜牌推广者 楼主#15
铜牌，请教一个问题，希望能出出主意。
看好几个朋友都是一套HDB，一套公寓，好爽！ 心动动，只是钱不够这样做。
我现在一套组屋，位置还好，马上五年了。如果现在要买小公寓的话，按1 mil 来算，也要备齐小40万现金（37%），现在还拿不出。等等可以，但年龄不饶人。
这种情况下怎样策划呢？想保留组屋的前提
谢谢
没有办法，除非你买小一点的公寓。70万左右。那37%就是小30万。
如果换组屋，钱有了，但也存在等多5年的问题。 -
#16
我一直都觉得，付absd保留组屋再投资公寓是个伪命题，除非你的公寓一直不卖，不然下次再买还是再给一次absd，人家的屋子起个10-20%就可以出手赚钱了，你起码要升个15%才保证不赔。
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#17
我的resale HDB，resale condo和HDB rental都是铜牌家搞定的，没给absd。他们的专业和服务没得说。给个赞。
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#18
你的房子的地点怎样？哪一年的房子？
目前一直都在找房子。 -
#19
放上网一周就卖了，比邻居定价低了3万，结果同时都是1周就成交了
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#20
恭喜恭喜！现在买房子跟买白菜一样，不要钱啊！
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#21
是啊，刚真我邻居的价钱反正我是不会买
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#22
HDB 成交量和成交价格哪里可以查下？ 关注一下。
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铜牌推广者 楼主#23
HDB 的网站能查到。
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#24
我怎么看到只有等BTO才可以申请啊？
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#25
多谢指教。有几个问题：中介费收多少？必须现金支付吗？
榜鹅的房子，大牌641a，17楼，5房。
有买家也可以联系我。 -
铜牌推广者 楼主#26
多谢指教。有几个问题：中介费收多少？必须现金支付吗？
中介费的市场行情是2%+GST. 现金不能用CPF。 -
#27
好奇这个怎么操作的？