银行利率这么低，我到底是否应该换掉建屋局房贷？

银行利率低就该换掉建屋局房贷？
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来自 / 联合早报
文 / 陈紫筠发布 / 2020年11月15日 3:30 AM


本地有多达八成国人居住在组屋，这套房地产或是许多人一生中最大笔的投资。


随着银行贷款利率走低，接受《联合早报》询问的银行发现，近期有越来越多组屋屋主趁机将建屋发展局的贷款转换成银行贷款，以降低所须支付的利息。相较于建屋局2.6％的优惠贷款利率，银行的房贷利率目前比前者低了至少一个百分点。


组屋屋主在转换成银行贷款时，是否该把低利率视为唯一的考量？


本期《理财锦囊》邀请专家讲解建屋局和银行贷款的区别，以及在选择贷款时须考虑哪些因素。


美国联邦储备局多次重申维持低利率一段长时间，这样的低利率环境有利于购房和融资。


星展银行抵押贷款业务部执行董事卓依萍受访时透露，银行推出的加强版“储蓄银行建屋局贷款”（POSB HDB Home Loan）受到客户欢迎，从建屋局转向该银行贷款的屋主数目，今年更是增加超过10倍。


这项房贷配套的年利率为1.50％，首五年利率是固定的，为融资者提供多一层保障。五年后的年利率为24个月的定期存款利率外加0.9％。该定期存款利率目前是0.9％。


打个比方，如果屋主有一笔分20年还清的30万元房贷，要是他向建屋局贷款，每月须偿还1604元。要是利用上述配套，则每月偿还1448元，相较于前者每月可省下156元。这项配套的最低贷款额为10万元。


向建屋局贷款须符合的条件包括其中一名买家须是新加坡公民，以及家庭月入顶限不得超过1万4000元。建屋局的房贷利率，目前定在公积金最低利率再加0.1％，即2.6％。


过半购屋者 首先选择建屋局优惠贷款
卓依萍说：“据观察，超过一半的人在买组屋时会首先选择建屋局的优惠贷款。建屋局贷款的年利率平稳，过去近20年一直维持在2.6％，但高于银行贷款利率。我们向客户了解到，许多人不知道银行的利率较低，也有人不知道转换成银行贷款其实并不难。”


不少人在买房时向建屋局贷款的原因之一，是希望减低支付首期所需的现金。买家可向建屋局借到最高90％的贷款，其余大部分款项可使用公积金存款支付，无须动用大笔现金。


然而，若买家向银行贷款，则只能借到相当于屋价75％的贷款，并以现金支付另外至少5％，其余款项可来自公积金存款或现金。


此外，银行贷款一般上要达到最低贷款数额，但建屋局没有这项规定。建屋局贷款也比较灵活，可以提早偿还贷款，无须付罚金。若选择银行贷款，可能几年后得再融资，而在锁定期内提前还款或须付罚金。


另一个须考虑的因素，是一旦转换成银行贷款，屋主不能改变主意，转回向建屋局贷款，除非是日后购买另一套组屋时才可以再提出申请。


华侨银行也观察到近期有更多组屋屋主转换成银行贷款，今年收到的申请是去年同期的逾三倍。


该银行零售抵押贷款部总经理潘丽华指出，华侨银行推出与三个月新元隔夜利率复利（compounded SORA）挂钩的房贷配套，并让屋主享有灵活性，可在两年的锁定期内提前偿还高达50％的房贷。　


根据这项配套，第一年的利率为三个月SORA复利另加1.2％，第二年是三个月SORA复利另加1.3％，之后则是三个月SORA复利另加1.4％。　


大华银行集团个人财务服务部主管陈光钰提醒，拥房是长期的财务承诺，购屋者须了解贷款的各种费用和条件等。除了在选择房贷配套时采取长远视角，购屋者也应该确保有足够资金，应付预想不到的情况如利率上升或个人状况出现变化。


陈光钰说：“许多屋主倾向使用固定利率的房贷配套，因为这具稳定性，可在设定的贷款期限内，每月分期支付固定数额的款项。”


银行贷款的各种手续费包括了介于2000元至3000元的律师费、约200元的估价费，以及提前偿还部分房贷的费用等。以大华银行为例，若想提前偿还部分房贷，所需的费用是锁定期内提前偿还金额的1.5％。


建屋局和银行 出招助国人纾困
冠病给经济复苏带来不确定因素，人们难免担心饭碗不保，影响偿还贷款的能力。为了协助面对困难的国人，建屋发展局上个月宣布，让那些须长期调整现金周转情况的屋主选择延长建屋局房贷偿还期，最长可延至65岁，但偿还期须限制在40年以内。在新措施宣布之前，一般上向建屋局贷款的屋主最长可用25年偿还房贷。


一些银行贷款也有为屋主失去收入或发生意外提供保障。例如，星展银行的建屋局贷款包含六个月的免费保障计划，若是突然失去工作，可得到高达三个月的房贷偿还金额，每月顶限是2500元。如果因意外死亡或导致永久残废，可索赔高达3万元。


财务规划公司星融（SingCapital）执行总裁谢诏全认为，房贷是一项长期的财务规划，如果屋主没有打算短期内卖掉组屋，最好是按兵不动，继续使用建屋局的优惠贷款。


“我觉得没有必要为了短期的好处，而放弃长远的稳定。不过，若计划在两三年内卖掉组屋，则可以考虑转换成银行的房贷配套，享有较低的利率。”


此外，银行在评估联合借贷者的申请时，是根据他们的收入加权平均年龄（income-weighted average age）来制定贷款的偿还年限。若妻子没有工作，就只考虑丈夫的年龄，这意味着他们可能得在较短期限内还清房贷，每月须支付更高的偿还额。建屋局则是使用夫妇的平均年龄来计算偿还年限。