新措施即日生效 发展商禁一再延长买家选购权书
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来自 / 联合早报
文 / 周文龙发布 / 2020年9月29日 3:30 AM
分析师认为，新措施可加强私宅买家的审慎财务意识，影响最大的会是财务能力较有限的组屋提升者。（档案照）
市区重建局宣布即日生效的新措施，包括限制发展商与私宅买方在预先达成协议前，就同意重新发出OTP，也限制发展商在一年内向同一单位的买家重新发出OTP及预先告知买家这种情况。
为鼓励买家在经济不景之际谨慎购房，同时遏制私宅销售数据被炒高，政府即日起推出新措施，限制发展商一再向要购买同一单位的买家重新发出选购权书 （option to purchase，简称OTP），也就是禁止将OTP期限一再延长。
分析师认为，新措施可加强私宅买家的审慎财务意识，影响最大的会是财务能力较有限的组屋提升者。他们也表示，政府此举并非要打压房地产市场，整体楼市仍维持平稳健康发展。
市区重建局昨天（9月28日）发给发展商和律师等房地产业内人士的通知书中，宣布即日生效的新措施，包括限制发展商与买方在预先达成协议前，就同意重新发出OTP，也限制发展商在一年内向同一单位的买家重新发出OTP及预先告知买家这种情况。
市建局说：“在当前经济形势下，员工在劳动力市场中面临未知数，在作出购买房地产决定时，他们特别须要加强财务纪律。”它指出，买家应该准备要在有效期内行使OTP，才作出购买房地产的决定。
延伸阅读
针对政府收紧OTP 产业发展商公会：买家多在财务能力内购房地产
所谓选购权书，是买家和发展商双方在签署买卖契约前，必须事先办理的一道程序。
一般上，当买家看中某个私宅单位时，他会支付一笔定金（一般为屋价的5％），向发展商预订单位。发展商会发出选购权书，买家必须在下来三星期内行使选购权书，并签署买卖契约。
如果买家事后改变主意，决定不买房子，发展商会没收定金的25％。换句话说，买家将失去相当于售价1.25％的预定费。
为锁住买家重发OTP 私宅销售数据“被炒高”
《联合早报》约两年前独家报道，为锁住买家，一些发展商开始通过重新发出OTP的方式，将OTP期限一再延长，从三个星期延长到两个月甚至一年。
这种销售手段吸引不少买家，形成近期楼市走俏的销售手法。因为买家无须急着行使OTP和签署买卖契约，暂时不用找银行安排房贷、支付额外买方印花税（ABSD）等各类买房费用。其实，买家已被发展商套牢，必须在一定期限内行使OTP，否则部分定金将被没收。
此外，延长OTP也形成私宅销售数据高于实际销量的被炒高现象，因为很多交易还未真正完成，买家随时可改变主意不买房。
市建局表示，OTP的有效期为三星期。“可是我们留意到市场多次出现重新发出OTP给同一个单位的同一个买家的情况，造成选购期限明显延长。”
市建局受询时，拒绝透露重新发出OTP等相关数据，包括多少个单位出现这类情况，平均延长多久等。但据业内人士透露，一般新推出项目，有三成至五成买家会提出重新发出OTP要求。
世邦魏理仕研究部主管沈振伦接受本报访问时表示，政府此举并非要打压房地产市场，只是为最近趋热的楼市增加“安全扣”，确保买家不会在财务准备不充足情况下，贸然进场买房。
他也指出，新措施预料对组屋提升者的买家影响最大，因为这些买家资金较紧缩，而且往往需要更多时间来卖掉组屋。“买家对私宅还是有需求，只是现在他们买房准备工作将被拉长。”
高纬环球东南亚区研究部主管李敏雯说，新措施将带给第四季楼市活动轻微的降温影响，买家预料采取更谨慎态度。不过她认为，楼市活动会保持相对健康稳定，因为当前驱动私宅市场的是来自自住型买家和投资者的真正需求。
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早报 社论 2020年9月30日
确保房地产市场健康发展
尽管冠病疫情导致我国陷入经济衰退，但是房地产市场还是相当强劲。今年首八个月，新私宅销售量达6198个单位，比去年同期只下跌4.5%。其中，在8月份，发展商售出的新私宅数量，创下11个月来月销售量的最高水平。房地产分析师认为，今年全年的新私宅销售量有望超越去年的9912个单位。
另一方面，虽然私宅供应量激增，但是发展商并没有削价求售。今年第二季，市区重建局私宅价格指数环比上升0.3%。相比较之下，我国第二季经济环比萎缩42.9%，私宅价格走势比总体经济表现好得多。
房地产市场表现优异，主要原因是利率持续走低。银行存款利率微薄，再加上房贷利率下跌，吸引了不少组屋提升者以及投资者进场。在2014年，建屋局售出超过2万5000个单位的组屋，而隔年再发放超过2万3000个单位。这些组屋的屋主在今年满足了五年最低居住年限的规定，可以在公开市场脱售组屋，并成为新私宅的潜在买家。此外，在经济衰退下，私宅价格不跌反升，也令一些在场外等待多时的潜在买家投入市场。
但从市区重建局前天推出的新措施显示，发展商以及房屋经纪的促销方式，也可能是推动房地产市场的另一个原因。该局在发给发展商和律师等房地产业内人士的通知书中宣布，即日起限制发展商与买家一再延长买家选购权书，以确保买家谨慎购房。这项禁令也有助于防止发展商与房屋经纪炒高私宅销售数据，并减少哄抬房价的现象发生。
市建局在通知书中指出，虽然选购权书的有效期是三个星期，但是它发现到，有发展商在选购权书到期后，重新发出选购权书给同一个单位的同一个买家，以延长选购期的期限。因此，在新的措施下，它禁止发展商在一年内向同一单位的买家重新发出选购权书，并规定他们预先告知买家，以确保买家在选购期到期时有能力完成交易。
据业内人士反映，一般新推出的私宅项目，有三成至五成的买家会提出重新发出选购权书的要求，而有些选购期延长达18个月之久。这导致选购与最后签订买卖合约的数据出现落差，从而夸大了房地产的销售数据。在目前经济萎靡的情况下，这个落差可能扩大，并影响发展商的现金流与融资能力，尤其是小发展商。
另一方面，发展商为锁住买家而重发选购权书，也将鼓励冲动性的购屋与投机行为。那些最终无法如期完成买卖合约的买家，将在选购权书失效后损失相当于1.25%屋价的订金。以售价100万元的私宅为例，买家被没收的订金达1万2500元。
发展商以及房屋经纪若为了推高销售数据而钻法律空子或打擦边球，只会使房地产监管措施越收越紧。此外，通过延长选购权而吸引那些没有负担能力的买家，最终也不符合发展商以及房地产经纪的利益。在这一方面，产业发展商公会以及房地产代理理事会应对会员晓以大义，并监督害群之马，以减除条规进一步收紧的必要。
当然，买者自慎，买家更应该自律，尤其是在这个非常时期。宏观经济前景乌云一片，失业率以及裁员的情况将加剧。不少房贷贷款者，已向银行要求延付房贷本金或利息。因此，买家在买房前，应该做好财务规划，避免过度的承担。此外，房地产潜在供应量相当大，买家可货比三家，避免受哄抬价格的左右。
政府推出多轮的降温措施后，好不容易才驯服了脱缰之马的房地产市场。但健康的房地产市场，有赖于发展商、房屋经纪以及买家发挥自律的精神。当房地产市场走向稳健发展的道路时，相信政府将会逐步解除降温的措施。