从租金回报率看60年地契。
-_-|| • • 68597 次浏览最近很火爆的Hillford登上了早报头条。总价低得诱人的同时，大家对60年地契纷纷踌躇不前。我也参与其中的销售，所以花了些时间，希望能够从纯投资回报率的角度来理解这个房子的价值。Hillford最大的卖点在于很高的租售比。和hillford 一街之隔的是去年刚刚竣工的Terrance @ Bukit Timah。其中1房的租金最近的成交分别是2900， 2700， 3000。考虑到Hillford 面积比较小一点，租金2500比较合理。按照现在发展商的指导价格一房房会在400,000左右（最便宜的单位388,000起）。以此来算，租售比高达7.5%。很多人的顾虑在于，60年的地契，现在银行最多只愿意贷款25年。10年后，银行只愿意借贷15年。贷款的限制会影响未来买家的购买力，进而影响其升值空间。大家不怕累，可以看看我肤浅的看法。
S$400,000的首付约为23% ,大约S$90,000。这个就是买家的投入。每个月租金S$2500，还要扣除杂费，地产税以及中介费，约S$500的话，那么还剩下S$2000。贷款80%即S$320,000，平均2.5%的利息，如果每月还S$2000左右，16年这个房子就还清了。那么16年之后，这个房子还能卖多少钱呢？16年后房契约为40年的话。假设租金以及开销都没有变化，每个月净现金收入S$2000。大家愿意花多少钱买呢？我举一个可能不太恰当的例子：假设成立一个退休基金（类似于CPF），愿意承诺给7.5%的年回报，低风险。我相信很多人还是蛮有兴趣的。那么，S$300,0000现金存入，回报率7.5%，每月可提取S$2,000，持续提取40年。16年后的房子，其实就像这个退休基金。花300,000现金买下来，不打算卖了，在剩下的40年里，每个月可以收2000的现金。当然，房产存在租金起伏，房子流通性等等。但是租金可能会涨会跌，基金投资也可能会赚会赔，一个道理。这只是一个提供一个视角，从纯数字的角度来分析一个房产的价格，尤其是靠近房契结束的时候来看，它到底能值多少钱。所以首期投入S$90,000，16年之后，取出300,000（可以理解成房价跌了）。总回报率333%平均年回报率7.8%。这个数字还是可观的。同样的例子，我们看看更有升值潜力的99年或者永久地契的项目是怎样的表现。还是以Terrence @ Bukit Timah来比较。最近的一房交易价格900,000。首期投入S$200,000。租金3000，其他开销500，2500全部用来还月供，同样的2.5%的房贷利息，16年后，贷款还剩余S$560,000。如果要达到同样的333%的回报，房子的售价得到S$1,220,000。也就是房子总价升值33%。经历同样的时期，60年地契跌价（40万到30万）25%和99年地契或者永久地契的升值（90万到122万）33%，投资回报率其实是一样的。换句话说，60年地契，因为之前价格低，风险也就来得低了。
以上的分析很片面，建立在很多对未来的假设上，并不全面。我的出发点也只是想提供一个视角供大家参考。
具体来讲，这个项目还有其他很多优势。例如即将开通的地铁站，附近的名校培华小学等等，都会给予加分。其先天的劣势 60年的地契造就了高租售比，而高租售比保证了健康的现金流。
依然之前的例子，25年,2.5%的利率，月供S$1,435。租金从2500下调到2000，现金流依然为正。反观Terrence @ Bukit Timah，30年，2.5%的利率，月供2,844。租金一旦下调，现金流将变成负数，也就是屋主的经济负担会变重，持有力变弱。
在行情不好的时候，便宜而租售比较高的房产的屋主，持有力会更强，更有机会熬到市场改观的时候。
当然，99年以及永久的优势在于，当市场好的时候，升值的空间会更高。而60年地契，一旦接近尾端，即使市场好转，其潜力肯定是大不如前者。例如，遇到极端的时候，房地产持续20年不景气，当市场回暖时，房子地契已经接近尾端，升值空间大打折扣。总的来说，后者风险较小，而前者潜力较大。后者更适合普通大众低投入，前者则更适合实力雄厚的买家。投资者应该根据自己的实际情况，挑选合适的项目。
-
#1
楼主算回报率的时候有没有考虑潜在开销比如房产税，公寓管理费，中介费，家具折旧，装修折旧？比如房产税，公寓管理费，中介费，家具折旧，装修折旧？
-
-_-|| 楼主#2
楼上真早。大部分都算了。至于折旧等等，没有考虑这么细致。理论上，折旧和通涨在相互抵消。
很多东西是片面的考虑，更多只是为大家提供一个角度。大部分都算了。至于折旧等等，没有考虑这么细致。理论上，折旧和通涨在相互抵消。
很多东西是片面的考虑，更多只是为大家提供一个角度。 -
#3
一房租金2500每月？那我朋友的公寓岂不是亏死了？她还靠近地铁，1200平方尺，也就3000多一点每月。地铁，1200平方尺，也就3000多一点每月。
-
#4
你朋友家靠近什么地铁站？
-
#5
这个项目的价格真的很诱人而且是在bukit timah, 这个地点的通常都比较贵，只是看到只有60年有点踌躇了
想问下60年后这个房子会怎样？enblock吗？还是会收回？只是觉得如果20年后只剩下40年了会不好卖
为什么会是60年呢，以后的房子是不是都会是60年？其实价格跟inflora差不多，地点比inflora好，但是inflora有99年
而且是在bukit timah, 这个地点的通常都比较贵，只是看到只有60年有点踌躇了
想问下60年后这个房子会怎样？enblock吗？还是会收回？只是觉得如果20年后只剩下40年了会不好卖
为什么会是60年呢，以后的房子是不是都会是60年？其实价格跟inflora差不多，地点比inflora好，但是inflora有99年 -
#6
这个是在房子都可以租出去的基础上来看中介费呢？如果房子租不出去呢？现在越来越多鞋盒了，可以租鞋盒的EP却少了很多，竞争也会非常的大中介费呢？如果房子租不出去呢？现在越来越多鞋盒了，可以租鞋盒的EP却少了很多，竞争也会非常的大
-
#7
要是能逃了ABSD还是可以考虑的
-
#8
总价低，ABSD就还好按照最低388K算，7%就是2万7千多，COV降价前这个地方的COV应该也差不多这么多。
Ps：COE还7万多呢。：）按照最低388K算，7%就是2万7千多，COV降价前这个地方的COV应该也差不多这么多。
Ps：COE还7万多呢。：） -
#9
有个同事打电话去问都已经超过500个申请了抽签是跑不掉了。热门程度赶上jurong east那个项目了抽签是跑不掉了。热门程度赶上jurong east那个项目了
-
#10
多大的房子，lz还没有讲吧S$400,000的首付约为23% ,大约S$90,000。这个就是买家的投入。
每个月租金S$2500，还要扣除杂费，地产税以及中介费，约S$500的话，那么还剩下S$2000。
---------这个是多少sq ft？S$400,000的首付约为23% ,大约S$90,000。这个就是买家的投入。
每个月租金S$2500，还要扣除杂费，地产税以及中介费，约S$500的话，那么还剩下S$2000。
---------这个是多少sq ft？ -
#11
这里有给你个连接
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=7565410&extra=page%3D1
Gross yield 大概在3.6%
个人意见是自住或短期过度比如住3年就卖可以。投资拿来租，不看好。给你个连接
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=7565410&extra=page%3D1
Gross yield 大概在3.6%
个人意见是自住或短期过度比如住3年就卖可以。投资拿来租，不看好。 -
#12
本来还想argue一下的，看到最后一句直接拜服了！！
-
#13
LZ的分析很中肯到位！这个金母鸡项目就是用来收租的。适合我等有点小钱的劳苦大众。面积小，总价低。不过米老鼠怎么都是老鼠，不可能变成大象。想要搏升值的就算了。
如果是打算长期在新发展的，买个收租是不错的。哪里找这么低风险又相对高收益的项目去？而且现在利息这么低。
我如果长期在新我就去买了。
面积小，总价低。不过米老鼠怎么都是老鼠，不可能变成大象。想要搏升值的就算了。
如果是打算长期在新发展的，买个收租是不错的。哪里找这么低风险又相对高收益的项目去？而且现在利息这么低。
我如果长期在新我就去买了。 -
#14
长期收租呵呵 刚好和我意见相反呵呵 刚好和我意见相反
-
#15
这是有前提的，租金要不少于2.5k？如果租金下跌了，收益也就下跌了。
同时利率还不能上涨。如果租金下跌了，收益也就下跌了。
同时利率还不能上涨。 -
#16
我认为这个项目一定会大卖，看到时结果吧。我也认为Lz厚道。因为在现在普遍利率只有1.5%不到的情况下，lz假设利率2.5%。而且lz主动把房价从40万降到30万，16年后。就以现在通货膨胀的速度，现在的40万到那时都应该超过60万了，lz居然假设半价。那边一个HDB 主人房租金都不会低过1000，一方公寓租金不会低过2000。
就说到这吧。这项目跟我一点关系没有。因为在现在普遍利率只有1.5%不到的情况下，lz假设利率2.5%。而且lz主动把房价从40万降到30万，16年后。就以现在通货膨胀的速度，现在的40万到那时都应该超过60万了，lz居然假设半价。那边一个HDB 主人房租金都不会低过1000，一方公寓租金不会低过2000。
就说到这吧。这项目跟我一点关系没有。 -
#17
没有质疑楼主的人品，楼上别误会。我只是纯粹的讨论一下。
好像这个项目已经大卖了，想买还不一定能买到。我只是纯粹的讨论一下。
好像这个项目已经大卖了，想买还不一定能买到。