2013最后一个技术贴 用定存来换房贷解决贷款不足的问题
-_-|| • • 68801 次浏览今年针对贷款的政策密集出台，总结了一下，有4次，分别是：
1 8th Jan HDB贷款，政府的MSR从40% 调整到35%，银行从不设限（通常是50%左右）调整到30%，详情请戳
2 28th June 出台TDSR。总债务偿还率设定为60%。其中有一个大家不怎么注意的就是借款人必须是屋主。也就是非屋主，不可以再用自己的收入担保贷款了(PR+EP买公寓以及SC+EP买组屋中枪)。贷款计算利率固定为3.5%（之前银行使用2.5-3%）。详情请戳
3 27thAug 宣布PR三年不可以买组屋的同时。组屋政府贷款的MSR从35%调整到30%。政府及银行贷款的年限从30年调整到25年。详情请戳
4 9thDec 针对新EC，贷款的MSR从60%调整到了30%。详情请戳
不明白这些政策细节不重要。只要知道，目前政策下，每1000块的工资收入，买公寓可以借贷133,000左右，买组屋可以借60,000左右（跟银行借，这里不讨论政府贷款)。本贴要讨论的就是如果收入不足以申请需要的贷款时，有个办法就是用定存来换贷款。
首先，我个人是赞同政府方向，即防止低利率情况下，大家过度借贷。但是，政策也有误伤的时候。最典型的就是PR+EP买公寓以及SC+EP买组屋，还有国内比较富裕的父母考虑给子女买房。所谓上有政策，下有对策。一些银行纷纷推出了以定存来换取贷款的配套。目前我知道的，有三家银行DBS, UOB和Citibank提供类似的服务。
先说公寓（假设贷款年限可以到30年，如果年龄大，借款年限低过30年，则数目会更大）
每1000块的月收入可以申请130,000的贷款。银行会要求一笔定存，假设你要借130,000。没有收入怎么办？那就把4年的工资总和，存4年，也就是48,000存4年了，就可以申请到130,000的贷款了。有些人不愿意存这么久怎么办？那么就存更大数额，存3个月就行了。这个数额就是4年定存的数目除以0.3。以刚才那个例子计算就是160,000。
换算一下，每借100,000，定存4年，需要36,000；定存3个月需要120,000左右。
Case study 一个公民手上有20万做首付，月收入只有3000为例子（收入和定存可以混合借贷）
3000只能借最多40万，这样最多只能购买585,000的房产( 12,150的印花税+185,000的首付)
如果考虑存款换贷款，则可以购买675,000的房产(14,850的税+50,400定存+135,000的首付)这种情况下，总贷款是540,000。
然后是组屋（假设贷款年限可以到25年）
每1000的月收入可以申请60,000的贷款。所以4年定存48,000可以获得60,000的贷款。3个月定存则需要160,000。这样看的话，定存4年意义不大，因为48,000和60,000的差额太小，还不如直接拿来做首付。
如果看3个月定期，每借100,000则需要266,000的存款。数目太大，看上去实用价值不大。
我说说具体哪些人适合选择这样的配套
1 存粹中国投资者，俗称土豪。土豪其实是不用贷款的。但是冲着这么低的房贷利率，不借白不借。毕竟能在中国拿出这么大笔数目的人大多是做生意的。对他们来讲，有100万去做生意回报远远高过这边的房贷利息。还有一个很重要的好处是，因为中国的外汇管制，钱很难合法的来新加坡。UOB提供的服务是，3个月的定存可以是对应数目的人民币，存在中国的UOB。这样，只要再准备首付款汇来新加坡就够了，而不需要全额汇来新加坡了。说白了，你能拿得出比房价还高的现金的人，银行是不会吝啬借贷的。
2 现实中我遇到过夫妻两个都工作，但是只有一个PR，两个人收入各4000。本来8000的收入借60万不算过分，但是EP做joint owner，额外印花税会从5%变成15%，这样很不划算。不放EP做屋主，那就只能考虑PR的收入。4000的收入又只能借520,000左右。就差这么几万，可能买不到合适的房子。这样的情况，可以考虑用存款换贷款。例如刚才我写的case study。
3 与2的情况很类似，就是公民+EP买组屋。EP没办法做屋主，收入就不会被考虑。同样每人收入4000。年轻人，8000的家庭收入买个60万的组屋并不过分。但是这个时候贷款只考虑一个人，就是240,000。放现在市场上，根本买不到好房子。倒是有些年轻人愿意自己多背贷款，也不愿意拿父母太多钱的。这样可以考虑短期跟父母或者朋友借一笔，3-4个月之后归还。以解决贷款的问题。
4 就是年轻人，收入不是特别高的时候(年轻人毕竟工资增长有潜力)，贷款可能差个几万，也是可以考虑这种办法。
这些是我已经做交易的总结，而不是纯粹纸上谈兵。过度借贷是不对的，但是在我看来，上面的人都不属于过度借贷，但是却被政策“误伤”了。
我个人的观点还是普通家庭在购买自住房时，房子的总价最好控制在家庭年收入5-8倍之间。无论以前借贷宽松还是现在严格的时候，我都会给我的客户同样的建议。
最后祝大家新年快乐，马上发财!
-
#1
沙花～膜拜技术强帖！
-
#2
顶老板。沙发不过若定存钱都没有咋买房。 哈哈。 有没有空手套的例子。 哈哈。
以上扯一小蛋。 此贴纯顶老板。不过若定存钱都没有咋买房。 哈哈。 有没有空手套的例子。 哈哈。
以上扯一小蛋。 此贴纯顶老板。 -
#3
好吧，板凳。 此贴必火
-
-_-|| 楼主#4
这个属于小众贴。不容易火。呵呵。
-
-_-|| 楼主#5
美女马上越来越美！
-
#6
顶绝对是技术帖！绝对是技术帖！
-
#7
必须马克一下^_^
-
#8
我来给你补充一下贷款的技术贴，一般人我不告诉他好吧，我入行起家就是在做外国人生意...这个对我很重要，也是花了不少时间去学习研究的。
总的来说外国人首套房要保证80%贷款主要就是靠定存了。这个楼上已经说过了，区别只是无本地工作的外国人，所有收入证明都得用定存来解决，而不是像EP或者PR那样收入不够的部分补充定存。所以对于外国人来说，定存的门槛很高，年龄越大门槛越高。
也有不用存钱的办法：
1. OCBC和UOB两家目前接受海外收入做贷款。跟坡上一样，只需要出具三个月的工资单和银行流水账记录，证明有工资单上的薪水数目每个月入账，直接按汇率换算成坡元算本地收入。区别在于OCBC会把收入打七折（跟俺们自雇人士一个待遇啊），UOB是算100%。这个办法适用于薪水特别高的海外精英。
2.OCBC还接受另外一种收入证明，针对自己开公司创业的海外人士。找一家中国注册会计师协会注册过的会计事务所（http//www.cicpa.org.cn/Registration/Member_Notice/index.html)出具个人收入证明来做贷款。
此证明内容包含：贷款人姓名，护照号码，公司名字，贷款人在公司担任的职位和年薪数目
此证明必须用会计事务所的专用纸张打印（包含会计事务所的抬头）
此证明必须有会计师事务所的公章和相关人员签名作为证明凭证
此证明开具的年薪的60%将作为等同于本地收入的证明来贷款。
这第二个方法基本上就是属于花钱买证明，我总觉得有点玄乎，不过OCBC说可以。建议大家买房量力而行。好吧，我入行起家就是在做外国人生意...这个对我很重要，也是花了不少时间去学习研究的。
总的来说外国人首套房要保证80%贷款主要就是靠定存了。这个楼上已经说过了，区别只是无本地工作的外国人，所有收入证明都得用定存来解决，而不是像EP或者PR那样收入不够的部分补充定存。所以对于外国人来说，定存的门槛很高，年龄越大门槛越高。
也有不用存钱的办法：
1. OCBC和UOB两家目前接受海外收入做贷款。跟坡上一样，只需要出具三个月的工资单和银行流水账记录，证明有工资单上的薪水数目每个月入账，直接按汇率换算成坡元算本地收入。区别在于OCBC会把收入打七折（跟俺们自雇人士一个待遇啊），UOB是算100%。这个办法适用于薪水特别高的海外精英。
2.OCBC还接受另外一种收入证明，针对自己开公司创业的海外人士。找一家中国注册会计师协会注册过的会计事务所（http//www.cicpa.org.cn/Registration/Member_Notice/index.html)出具个人收入证明来做贷款。
此证明内容包含：贷款人姓名，护照号码，公司名字，贷款人在公司担任的职位和年薪数目
此证明必须用会计事务所的专用纸张打印（包含会计事务所的抬头）
此证明必须有会计师事务所的公章和相关人员签名作为证明凭证
此证明开具的年薪的60%将作为等同于本地收入的证明来贷款。
这第二个方法基本上就是属于花钱买证明，我总觉得有点玄乎，不过OCBC说可以。建议大家买房量力而行。 -
#9
求来源啊我也听说有这么个服务，但都没找到相关的官方信息，LZ能都给几个链接参考一下。
我就是被楼主所说的误伤的那类型，买HDB的话266k换100k还是太不实际了，还有什么办法能提高些贷款额吗我也听说有这么个服务，但都没找到相关的官方信息，LZ能都给几个链接参考一下。
我就是被楼主所说的误伤的那类型，买HDB的话266k换100k还是太不实际了，还有什么办法能提高些贷款额吗 -
-_-|| 楼主#10
这个没有什么官方的信息。直接问banker就好了。我上面说的办法都做过，所以是可行可信的。
HDB的贷款比银行要严格的多。不过，有时候，银行会考虑奖金收入，某些时候，额度会有所提高。我短你一个banker的电话。你可以跟她聊聊。直接问banker就好了。我上面说的办法都做过，所以是可行可信的。
HDB的贷款比银行要严格的多。不过，有时候，银行会考虑奖金收入，某些时候，额度会有所提高。我短你一个banker的电话。你可以跟她聊聊。