房产多军是这样练成的。
hula • • 70542 次浏览【浅谈】贷款倍增计划
哺乳类灵长目人科人种人属，是食草动物，还是食肉动物。
是杂食动物。
一）贷款倍增
前二天“被忽悠的群众”起了一个帖子《个人贷款达到A8以上的大神能分享一下经验吗？》，之后西瓜又起了一个帖子《为什么我也觉得贷款到A8再往上很难》。
这二篇帖子都是讲登山之路步步艰辛，到了一定高阶之后，又会出现新的瓶颈。绝不是简单翻倍乘数的关系。
只有真正经历过的人才会知道，这个世界，绝对不是“越有钱，就越更有钱”。
天底下的事，绝对不是简单正比的。
贫富差距，其实是内生缩小的。富人并不象看上去般遥遥领先。
因为“发展”是一个综合系统，你需要将所有的资源，包括但不限于：资金，市场，人力，人脉，时间，政治权利，运气……将所有的资源都翻200%之后，你的成就才可以翻200%
所以“成功”绝不是简简单单的事。别人如果比你多收获200%，那他一定多努力了250%。
简单的在我们这里例子中。当你进一步扩张时，哪怕资本金翻倍不是问题，但你的“身份证”是瓶颈。
你的还款能力是瓶颈；
你的信用卡额度是瓶颈。
你的亲友融资安全系统是瓶颈。
…………
如果你想贷比平时多200%的款，你一定要花300%的努力。
二）短板
昨天ryun跑到我这里来，说他对于“贷款倍增计划”很感兴趣，问我具体展开干货如何。
我一边听着zhifei在QQ里面哭“公务员如何被伤害人权”，一边抬起头看他说：“你不是今年刚刚倍增么”。
要说贷款倍增计划，这不是一个计划。是一连串系列的计划。
我们先从-A8贴第10楼说起。
abenshu 发表于 2013-10-12 23:05
（贷款-10000000）月供6位数
月供起码56000
这个说法是错误的。一般是远远超过10W以上。
为什么，因为你们一开始的模型就搭错了。
大多数的人并没有概念，观念很朴素，还以为和刚农民进城没二样。
所以贷款1000W，就是买一套1500W的房子，付500W首付。剩余的七成85折三十年按揭。
但事实的实际情况，绝不是这样的。
在你的生活中，你见过“从来没有买过房子，一生一辈子就一口气买套1500W的房子贷款1000W而且刚刚交易成交完”么。没有。
真实的世界，贷款如果你达到了1000W，那肯定是NN笔贷款，N年日积月累而成。
你知道，多军提倡2N。
如果按照2N理论，而你每一套房子都是贷款的。
那么到最后，你手里肯定是2N笔大大小小的各式贷款。这些贷款的总金额加在一起，超过A8是有可能的。
但是一笔A8，几乎是罕见，从未发生过的。
而且，很多人不明白，30年期房贷，其实是一种极其罕有，极其矜贵，超罕见非特例无普遍意义奇葩货品。
简单点说，除了“住房按揭”贷款，你见过有30年的贷款么！？
这不是贷款，是福利！是一人一生一次载入史书的福利。
很多人搞不清楚，把福利当做常态，计算就更容易出错误了。
所以当你计算“贷款1000W，月供要多少”时，你千万不能把7成85折30年当作普适原理。
一般我们能贷多少呢。一般我们只能贷10年。
除了住房“按揭”贷款，连抵押都不行。除了因房屋买卖，而衍生出来的“按揭”贷款，其他都不能贷30年。
更有一个问题是，30年的贷款要还的。还了一年就还剩29年，还了二年就还剩28年。
许多多军都是从05年开始买房子的，这样，即使你当年贷足了30年，现在也只剩下22年。
所以，你的贷款要分成二部分。
一部分是住房“按揭”贷款。按照每年2N的速度，平均剩余年限可能是26年。
另一部分是“抵押”贷款，或者其他任何类型的贷款。这一类的贷款年限上限是10年。（注1）
以前我曾讲过一个笑话。对于真正的多军来说，35%以上的资产负债率，已经是这辈子可望而不可及了。
其实还有一个数据，对于真正的多军来说，“平均房贷年限”超过15年，是更加不可能难以实现的。
平均房贷年限怎么算；
平均房贷年限=NPER（贷款利率/12，月供，总贷款余额）
注1：极少数银行抵押贷款也能做20年。
三）草估
如果平均贷款年限15年，则10000000元的贷款，月供87000元。
前二天某人买了世纪公园小洋房3/4整层带双车位结婚用号称坚决不做婚房坚持住老公房，我就立即说，他的月供增加了90000元。
为什么呢，假设贷款七成，而且是首房首套85折30年，贷款做到了接近完美。那么700W贷款，月供应该是45000元左右。
为何我要说他的月供（增加）了90000元，几乎是翻倍呢。
因为你还有首付。
那么，为什么首付不可以是靠工资赚的，为什么不能是零成本资金呢。
因为首付不可能是赚的。
多军每年都要2N。
{中谈}2N，谈到最后你就会明白，无论如何你赚得再多，你也赶不上2N的节奏。
2N理论你真的战到中阶时，你就会绝望了。因为你发现你赚得再多，也永远填不满“资本支出”这个遥遥无底的无底洞。
以上海一对小夫妻为例，一年的收入夫妻二人合计60W，算是比较正常中上的水准。可是如果你遵循2N的话，上海再小再小的老公房，首付都要40W，试问你怎么可能撑得住。
所以我确信某人的350W首付，肯定也是贷款来的。
而这样的贷款，不可能是“按揭”贷款。只可能是十年期的一般贷款。
这样算下来，350W十年，月供也要45000.
这就是我们的一般草估算法，“翻倍”。头350和尾700，其实月供是一样的，相当于二个45000.
也就是说，你看身边的人，新买了一套1000W的房子，他就多了9W月供。新买了二套，他就多了18W月供。新买了三套，他就多了27W月供。。。。。。
“月供-A6俱乐部”，这不是很容易猜算么。
四）杂食和多核
回到“贷款倍增计划”的话题。怎样增加贷款？
请问，人类是草食动物，还是肉食动物。
答案都不对，人类是杂食动物。
学过生物的人都知道，肉食动物的胃，和草食动物有很大不同。其生理性格也很大不同，爪牙，奔跑，繁殖，吃肉的和吃草的都有本质区别。
但是，如果你继续看下去。在整张生物进化表上面，爬在进化树上端的，几乎都是杂食动物。
人科人属，猴子就不说了。猫科，犬科，基本也都是杂食。
为什么，因为只有杂食动物，既可以吃肉也可以吃菜，才能保证最大的食物摄入，才能进化和活下去。
所以我们不挑食。
回到贷款的话题上，怎样“增加贷款”。答案就是杂食。
很多人的想法很简单，贷款就是房贷。
获取贷款的唯一途径，就是房贷按揭。除此之外，思路就断路，再也想不到创新了。
其实你看HSBC的财务报表，有成本的资金只占50%，另有50%是无成本资金。
无成本资金是什么呢，支票结算，海外汇款，证券和基金业的结算。
支票他是要T+1给你钱的。这一天的利息，就被银行赚了。这就是支票业务的利润点。
对于个人贷款，道理也是一样。
你要走下去，你就得杂食。不能只吃草，要荤素兼吃。
办理信用卡，是我们在水库上透露的第一条例子。鲫鱼一条。
众所周知，多军内部，还有庞大而发达的资金拆借体系。这又是一条辅助线。
几个大型多军，都有亲友团同学长期借款。
你还可以吃上下游资金链。譬如企业公司里的电费，可以拿信用卡刷。
…………
鉴于某些原因，我们不愿意具体展开得太多。
但是我们可以负责地告诉你，就如同Intel芯片一样，当主频已经无法再提升时，你就要靠各种辅助手段来提高性能。
他们看起来不像传统的“整齐划一”，就如同西瓜抱怨管理信用卡被剥去半层皮。但是，事实就是这样。Intel也是靠Cache1，Cache2来提升速度的，现代CPU的速度并不是一个恒定值。
说到杂食，另一个扩展概念是“多核”。
很多人都在用双核四核手机，但他们或许不知道，早在Pentium时代，1995年的奔腾芯片，其实就已经是双核了。
当时的Pentium CPU，比486快了许多。但事实你拆开CPU的内部，看他的电路图的话，你会发现Pentium芯片由二个一模一样的子机组成。
因为当时的电路发展，已经达到了瓶颈，在1G主频下流水线无法完成这么快的操作。所以九五年的Pentium芯片，已经开始用了二个片，一片执行第1,3，5,7号指令，一个执行第2,4,6,8号指令。
他的想法是，假设指令1和指令2是不冲突的，譬如A+1，B+1，那么他的速度就快了一倍。
而如果二者是冲突的，譬如A+1，A*2，则指令2的运算结果自动放弃。
杂食的另一个概念，就是多核。多核的意思是说，所有的贷款不用全在你一个人名下，“清清楚楚，干干净净”。
对于西瓜太妹这样的人来说，她挖潜的余地应该是身边别的身份证，4核，8核，最终你能有8个CPU同时在运行，而他们实际控制人全在你手中。
对于ryun这样，没有“庞大的家族”，没有太多至亲血亲，可依赖的人。
那他应该找4个女朋友，房子写在女方名下。
如果出了问题，房子干脆就送给女方好了。反正他也是情圣。
杂食，最终你的资产负债包会变得极其复杂。有些是你的，有些不是你的，有些是合资的。资产有多少，连你自己也搞不清。复杂得象大企业的审计报告。
不要难过，这个世界本来就是这样的。
五）还款
借了这么多，怎么还呢。
闲话说得好，借出来容易，可月供怎么办。
其实不难的。见《第三个负号》D算法
六）办贷款
你借这么多，到了后期，银行怎么肯批给你呢。
其实不难的，关键在于“多核”算法。
譬如说，你和你LP每月工资都是20000，你们另外还有房租月30000。
那你先去办贷款，你的月收入是50000，一直到把你的身份证弄残了。
然后你LP去办贷款。你的月收入变成20000，你LP的月收入变成50000.......
这里面办法实在太多了，不展开。银行想贷给你，他总是有办法贷给你。关键还是看你抵押品的把关。
七）贷款之用途
贷款有二种，一定要说清楚。这也是西瓜疑惑的地方。
贷款有二种，一是买房子，随之而来的房贷。二是没买房子，随之而来的贷款。
这二种的区别是什么，（一）是没有现金流的！
很多人在说使自己的贷款增加，“贷到就是赚到”。其实这二种贷款模式，还是有巨大区别的。其区别就是，模式一是没有现金流入的。
如果你始终按（一）的方法去做，最终你会把自己的资金抽死。象勒脖子一样，越勒越紧，喘不过气来。
象西瓜这样的例子中，西瓜太妹也渴望“贷款倍增计划”。但她需要的贷款倍增，不是模式一，而是模式二。
顺着模式二的思路，你可以理顺自己手里的资产，有多少房子，就能获得多少60%抵押。实战中更低，约仅能借四成五。
而企业纯信用，现金流量贷款Cash Flow Loans，你就别指望了。目前的最新标准是，年销售额5亿以下企业，一律不谈CFL。所有的小微企业贷款，归根到底包装后，都是房产抵押贷款。
我们需要的永远是现金，现金，现金！现金350，你才可以接着贷款700W买世纪公园婚房。
现金是一种极度稀缺资源。如果你房价身家上涨10W，其实你只能贷得出4.5W左右。你要上涨22W，才能再贷10W。
怎样去搞更多的现金呢，我也没有办法。Cash is King.
（[email protected]，2013年10月15日午）
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hula 楼主#1
第三个负号，算法A，B，C算法d貌似目前都没写。估计有些独家秘籍的味道。
第三个负号
2011-4-11
在Hanoi感冒了，抽点时间，写点身边的琐事。在财务中，有三个危险的负号：
1）负现金
2）负现金流
3）负本金流
一）人生规划
上个星期，LIBA网上发生了一场争论：http://bbs.libaclub.com/topic.php?forumId=507&topicId=6356000
这个帖子本身没什么好看的。大致是某一个70后女士，说家庭“税前55万”，问应该贷款多少钱，买多大的房子云云。帖子迅速被鉴定为炫耀贴，其后被归纳为IB贴，最终被分类为选秀贴，扔进羡慕嫉妒恨的熔炉里。税前55W，其实蛮多的了。
值得注意的是，这个帖子中，关于“税前55W应该贷款多少”的讨论。绝大多数的人，推荐贷款在200~300W之间，认为更大了会有压力。少部分多军，推荐贷款500W。
LZ本人，也是犹豫不决的。她那个税前30W的LG，同样认为贷款不能太多；贷200W其实已属勉强，最好能只贷150W甚至不贷。因为贷款会导致家庭生活质量急剧下降，未来的二十年内你会做房奴。而且不确定因素实在太多，你就能确信未来二十年不会生病，失业，金融危机，海啸地震，核泄漏。。。。。。。。。
我和LZ说，你这个情况，方程式的解，应该是贷款1500W左右，买2000W的房子。
二）ABCD
我们来详细说一下算法。LZ的那个算法是典型错误的，静态算法我们姑且称之为算法A。算法A，同时也是官方的，政府推荐的，合理拿得上台面的算法。
按照LZ家的实际情况，55W其实税后并没有那么多。按照35%的负担比例，以目前的利率情况和85折折扣，贷款20年，速算系数69.41，则LZ家应该贷款230W，每月还款16000元整。
230W就是算法A的解释答案。这也是官方算法的上限。实际操作中，若是一个比较谨慎、风险厌恶型的置业者。还可以把比例适当调低。譬如贷款150W，月供占收入的20%左右等等。
接下来我们看算法B，算法B是动态算法。即意识到房产牛市，有一定的多头思维，希望尽可能地多贷款多买房。
算法B的逻辑中，应该是：“最大还款能力”=“最大贷款额”。
写成数学公式，应该是：收入75%+公积金=等额本息贷款30年。
在这个算法中，以LZ为例。月收入约45800元，拿出75%来供款计34300元，还剩11500元/月作为生活费。其实也是够了。34300元加上二个人的公积金，以3000元计，则月总供款能力为37300元。
倒推回去，按30年最长贷款计，可以贷537W。
这也是我们一直所说的，算法B是动态算法，方程式解在500W左右。当然一开始的二年会有点辛苦，贷款操作也会有些麻烦，但熬过去就可以了。
相对于传统的A和B，算法C是革命式的飞跃，算法C的结果在1500W左右。
对于C算法，说穿了很简单，只有一句话，但却是质的飞跃：“把自住的房子租出去”。
很多专执于B算法的人，其实他们仍然不是真正的房产多头。在他们的内心里，真实想法是“自住兼投资”。房子买来主要是自住的，因为有涨价的预期，所以不妨买得大一点好一点。
这是不彻底的革命，所以就变成了洋务维新。
对于C算法而言，有一句话一定要严格地抄下来，“买大房子是值得鼓励的行为，而住大房子是不可饶恕的奢侈”。
很遗憾的是，尤其对于部分凤凰男，尤其对于VVDR有文凭没指示的外地青年。特别容易在这个环节上跌跟头。他们往往“极端抗拒”买房子，动辄说压力太大，风险太大，不确定性因素太大，政府调控威胁太大。
但另一方面，凤凰男却对“住大房子”乐此不疲，当家人含辛茹苦买下了大房子，凤凰男第一个乐呵呵地住进去，从来没想过要省钱吃苦。
此乃败亡之道也。
从数学上来解这一个方程的话，假设一个年薪税前55W的家庭，尽全力购房按B算法买下了总价700W，贷款500W的房子。
然后他们把这套700W的房子租出去，自己仍然和父母一起住，挤老公房，或者租一套很破的房子。
700W的房子，每年大约可以产生18W的租金，即55W的1/3。
这样，他们凭借这笔租金的收入，又可以再购买一套230W的房子。
用230W房子的租金收入，可以再购买70W的房子。
用70W房子的租金收入，可以再购买30W的房子
。。。。。。。
如果用方程解的话，应该是：最终月供总金额-最终总租金=个人工资收入
写成数学公司的话，假设最终一共买了X万的房子，租金取上限2.5%，贷款0.7X万。
则0.7X * 0.6941% * 12 – X * 2.5% = 550000
X=1650万
这里的1650W是理论上限。具体要实施，还牵涉到非常大量的执行问题。
首先，买房子有大量的政府限制，包括限购，房产税，限贷，第二套房利率………………其实政府并不允许你一步一步地，由一至二，由二至三，由三至四。
象这样的滚动操作，逐步长大。前几年或许是行得通的。一个税前55W的家庭，得花上6~7年的时间，逐步滚动，做一步站稳一步，做一步稳一步，慢慢地积累到5~6套房子，合计1500W的贷款规模。
但在今天，这个操作存在技术上的难题。哪怕今天给你55W的税前收入，你也买不成1500W的房子！
其次，C算法会牵涉到第一个负号：“负现金”。
买1650W的房子，仅仅是理论上限。实际执行中，哪怕你是再坚定不移的东西，并以拼命三郎的精神，以房租还按揭。但1650*30%=500近五百万的首付，是要真金白银拿出来的。通常你的财务扩张，跟不上你的资本金消耗速度。
如何筹措这500W资金，并维持和循环，是一门巨大的学问。
接下来，我们来讲算法D和E。算法D的解，应该是贷款5000W左右。
算法d貌似目前都没写。估计有些独家秘籍的味道。
第三个负号
2011-4-11
在Hanoi感冒了，抽点时间，写点身边的琐事。在财务中，有三个危险的负号：
1）负现金
2）负现金流
3）负本金流
一）人生规划
上个星期，LIBA网上发生了一场争论：http://bbs.libaclub.com/topic.php?forumId=507&topicId=6356000
这个帖子本身没什么好看的。大致是某一个70后女士，说家庭“税前55万”，问应该贷款多少钱，买多大的房子云云。帖子迅速被鉴定为炫耀贴，其后被归纳为IB贴，最终被分类为选秀贴，扔进羡慕嫉妒恨的熔炉里。税前55W，其实蛮多的了。
值得注意的是，这个帖子中，关于“税前55W应该贷款多少”的讨论。绝大多数的人，推荐贷款在200~300W之间，认为更大了会有压力。少部分多军，推荐贷款500W。
LZ本人，也是犹豫不决的。她那个税前30W的LG，同样认为贷款不能太多；贷200W其实已属勉强，最好能只贷150W甚至不贷。因为贷款会导致家庭生活质量急剧下降，未来的二十年内你会做房奴。而且不确定因素实在太多，你就能确信未来二十年不会生病，失业，金融危机，海啸地震，核泄漏。。。。。。。。。
我和LZ说，你这个情况，方程式的解，应该是贷款1500W左右，买2000W的房子。
二）ABCD
我们来详细说一下算法。LZ的那个算法是典型错误的，静态算法我们姑且称之为算法A。算法A，同时也是官方的，政府推荐的，合理拿得上台面的算法。
按照LZ家的实际情况，55W其实税后并没有那么多。按照35%的负担比例，以目前的利率情况和85折折扣，贷款20年，速算系数69.41，则LZ家应该贷款230W，每月还款16000元整。
230W就是算法A的解释答案。这也是官方算法的上限。实际操作中，若是一个比较谨慎、风险厌恶型的置业者。还可以把比例适当调低。譬如贷款150W，月供占收入的20%左右等等。
接下来我们看算法B，算法B是动态算法。即意识到房产牛市，有一定的多头思维，希望尽可能地多贷款多买房。
算法B的逻辑中，应该是：“最大还款能力”=“最大贷款额”。
写成数学公式，应该是：收入75%+公积金=等额本息贷款30年。
在这个算法中，以LZ为例。月收入约45800元，拿出75%来供款计34300元，还剩11500元/月作为生活费。其实也是够了。34300元加上二个人的公积金，以3000元计，则月总供款能力为37300元。
倒推回去，按30年最长贷款计，可以贷537W。
这也是我们一直所说的，算法B是动态算法，方程式解在500W左右。当然一开始的二年会有点辛苦，贷款操作也会有些麻烦，但熬过去就可以了。
相对于传统的A和B，算法C是革命式的飞跃，算法C的结果在1500W左右。
对于C算法，说穿了很简单，只有一句话，但却是质的飞跃：“把自住的房子租出去”。
很多专执于B算法的人，其实他们仍然不是真正的房产多头。在他们的内心里，真实想法是“自住兼投资”。房子买来主要是自住的，因为有涨价的预期，所以不妨买得大一点好一点。
这是不彻底的革命，所以就变成了洋务维新。
对于C算法而言，有一句话一定要严格地抄下来，“买大房子是值得鼓励的行为，而住大房子是不可饶恕的奢侈”。
很遗憾的是，尤其对于部分凤凰男，尤其对于VVDR有文凭没指示的外地青年。特别容易在这个环节上跌跟头。他们往往“极端抗拒”买房子，动辄说压力太大，风险太大，不确定性因素太大，政府调控威胁太大。
但另一方面，凤凰男却对“住大房子”乐此不疲，当家人含辛茹苦买下了大房子，凤凰男第一个乐呵呵地住进去，从来没想过要省钱吃苦。
此乃败亡之道也。
从数学上来解这一个方程的话，假设一个年薪税前55W的家庭，尽全力购房按B算法买下了总价700W，贷款500W的房子。
然后他们把这套700W的房子租出去，自己仍然和父母一起住，挤老公房，或者租一套很破的房子。
700W的房子，每年大约可以产生18W的租金，即55W的1/3。
这样，他们凭借这笔租金的收入，又可以再购买一套230W的房子。
用230W房子的租金收入，可以再购买70W的房子。
用70W房子的租金收入，可以再购买30W的房子
。。。。。。。
如果用方程解的话，应该是：最终月供总金额-最终总租金=个人工资收入
写成数学公司的话，假设最终一共买了X万的房子，租金取上限2.5%，贷款0.7X万。
则0.7X * 0.6941% * 12 – X * 2.5% = 550000
X=1650万
这里的1650W是理论上限。具体要实施，还牵涉到非常大量的执行问题。
首先，买房子有大量的政府限制，包括限购，房产税，限贷，第二套房利率………………其实政府并不允许你一步一步地，由一至二，由二至三，由三至四。
象这样的滚动操作，逐步长大。前几年或许是行得通的。一个税前55W的家庭，得花上6~7年的时间，逐步滚动，做一步站稳一步，做一步稳一步，慢慢地积累到5~6套房子，合计1500W的贷款规模。
但在今天，这个操作存在技术上的难题。哪怕今天给你55W的税前收入，你也买不成1500W的房子！
其次，C算法会牵涉到第一个负号：“负现金”。
买1650W的房子，仅仅是理论上限。实际执行中，哪怕你是再坚定不移的东西，并以拼命三郎的精神，以房租还按揭。但1650*30%=500近五百万的首付，是要真金白银拿出来的。通常你的财务扩张，跟不上你的资本金消耗速度。
如何筹措这500W资金，并维持和循环，是一门巨大的学问。
接下来，我们来讲算法D和E。算法D的解，应该是贷款5000W左右。 -
#2
技术性问题谈这么多不谈最基本的。。杠杆越大，死的最快。不谈最基本的。。杠杆越大，死的最快。
-
hula 楼主#3
这句话对过去10几年的中国完全不成立。这个想法就是过去10几年炒房的和不炒房的分水岭。炒房当然就要看好房价涨，房价不会涨自然就没有抄头。
中国房价我有点看不懂。真要开跌能跌倒什么程度呢？现在首套房利率都是5%-6%，多套房平均融资成本超过10%，一样涨到现在这个样子。。
老百姓目前还都在骂，为什么骂，因为还买得起。这种样子的房价泡沫又有多少？这个想法就是过去10几年炒房的和不炒房的分水岭。炒房当然就要看好房价涨，房价不会涨自然就没有抄头。
中国房价我有点看不懂。真要开跌能跌倒什么程度呢？现在首套房利率都是5%-6%，多套房平均融资成本超过10%，一样涨到现在这个样子。。
老百姓目前还都在骂，为什么骂，因为还买得起。这种样子的房价泡沫又有多少？ -
#4
没有算法D和E了吗？看了好几遍才大概看懂一点儿。等着看算法D和算法E。谢谢！看了好几遍才大概看懂一点儿。等着看算法D和算法E。谢谢！
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#5
买不起的时候是什么样子呢？是老百姓变成哑巴，还是当官的变成哑巴啊？
将来的事情不能简单的用过去的事情来推测，道理很简单。
要是可以这样做的话，每个人都是炒股炒楼的行家，那么谁是输家？
美国和日本的房市都可以崩，叙利亚的房市也可以崩，中国会不一样吗？
lz可能认为中国比较另类吧？？？呵呵是老百姓变成哑巴，还是当官的变成哑巴啊？
将来的事情不能简单的用过去的事情来推测，道理很简单。
要是可以这样做的话，每个人都是炒股炒楼的行家，那么谁是输家？
美国和日本的房市都可以崩，叙利亚的房市也可以崩，中国会不一样吗？
lz可能认为中国比较另类吧？？？呵呵 -
hula 楼主#6
中国可以崩啊。但是从03年就开始喊崩的就很多了。到现在为止崩了么？
目前为止，不崩比崩的可能性更大吧。
当然，你要天天喊崩，也许10年后你是正确的。
可这有意义么？
说个数据，中国城市家庭房产平均负债率6.39%。美国20%。新加坡也应该远远超过6.39%。
老百姓抱怨房价贵，是因为他们原来可以全款买房（其实现在3线城市几十万的房价，全款买房的不在少数），现在只能10年贷款，20年贷款，30年贷款。对中国老百姓而言，能贷10年绝不贷20年。
等30年40年贷款都买不起房了。首付也完全付不起了。自然老百姓就不抱怨了。无力抱怨了。反正也买不起，爱涨不涨。香港房价崩溃的时候，三代人买一套房都买不起。目前中国只有二代人（甚至很多啃老族靠父母这一代人就可以买房了）。
到现在为止崩了么？
目前为止，不崩比崩的可能性更大吧。
当然，你要天天喊崩，也许10年后你是正确的。
可这有意义么？
说个数据，中国城市家庭房产平均负债率6.39%。美国20%。新加坡也应该远远超过6.39%。
老百姓抱怨房价贵，是因为他们原来可以全款买房（其实现在3线城市几十万的房价，全款买房的不在少数），现在只能10年贷款，20年贷款，30年贷款。对中国老百姓而言，能贷10年绝不贷20年。
等30年40年贷款都买不起房了。首付也完全付不起了。自然老百姓就不抱怨了。无力抱怨了。反正也买不起，爱涨不涨。香港房价崩溃的时候，三代人买一套房都买不起。目前中国只有二代人（甚至很多啃老族靠父母这一代人就可以买房了）。 -
#7
不知道ls是可怜还是可恨。。。“中国城市家庭房产平均负债率6.39%”这个数据是哪里来的？中国统计局？？
我发了一个新帖，跟这个有关。
领导人的话历历在目啊。。。“中国城市家庭房产平均负债率6.39%”这个数据是哪里来的？中国统计局？？
我发了一个新帖，跟这个有关。
领导人的话历历在目啊。。。 -
#8
楼上知道中国国内楼价之所以走到现在屡创新高的原因吗？是印钱太多国家发的钱再加上国外进来的热钱，将楼市泡沫吹到如今，接下来，如果这两大因素不见了，结果会是什么？国家发的钱再加上国外进来的热钱，将楼市泡沫吹到如今，接下来，如果这两大因素不见了，结果会是什么？
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hula 楼主#9
数据来自某国外银行调查。我在国内也无房产。我觉得我自己很可怜。我觉得你更可怜。我在国内也无房产。我觉得我自己很可怜。我觉得你更可怜。
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hula 楼主#10
原因太多了。每年都有原因消失掉。牛刀的言论我是过去10几年从头看到尾。每年都和你这个言论类似。
“你知道楼价高因为什么吗？是因为xxx。现在xxx不存在了，你认为房价还会涨吗？”每年都有原因消失掉。牛刀的言论我是过去10几年从头看到尾。每年都和你这个言论类似。
“你知道楼价高因为什么吗？是因为xxx。现在xxx不存在了，你认为房价还会涨吗？” -
#11
某国外银行？为何如此晦涩难懂？应该不是某非洲三流国家的银行吧？那也算是“某国外银行”啊。。。
并且国内央行不发表这样的数据，国内银行不发表这样的数据，为何偏偏“某国外银行”就能接触和发表这些数据？
如果这些银行都前后发表了相关数据，为何兄台不去引用更权威的数据，而是引用让人迷糊的“某国外银行”？
其内在逻辑实在是不好理解。应该不是某非洲三流国家的银行吧？那也算是“某国外银行”啊。。。
并且国内央行不发表这样的数据，国内银行不发表这样的数据，为何偏偏“某国外银行”就能接触和发表这些数据？
如果这些银行都前后发表了相关数据，为何兄台不去引用更权威的数据，而是引用让人迷糊的“某国外银行”？
其内在逻辑实在是不好理解。 -
hula 楼主#12
因为我记不得哪个银行了。你baidu搜一下就有。有数据你不信，没数据你也不信。你的逻辑就是不信就是了。
实在想不通你刚拿1年半pr，现在连买组屋资格都没有，整天看空。害人害己。有数据你不信，没数据你也不信。你的逻辑就是不信就是了。
实在想不通你刚拿1年半pr，现在连买组屋资格都没有，整天看空。害人害己。 -
hula 楼主#13
我这个帖子不是为某大师准备的。即使你看空，如果回到2000年，你还看空？你会不会10年间尽量贷款买100套房？无论是中国还是新加坡？
本文只是涉及靠房产投资的多军的技术。如果10年后房价真的跌了，一跌10年20年，你也可以按照这个操作投资房产。
我本人并无意辩驳房价会升会跌。我有自己的判断，你有自己的判断。最可笑的是空军没买房，却每年都在看空房产，一碰到多军就张口谩骂别人可怜。你才是最可怜的。
即使你看空，如果回到2000年，你还看空？你会不会10年间尽量贷款买100套房？无论是中国还是新加坡？
本文只是涉及靠房产投资的多军的技术。如果10年后房价真的跌了，一跌10年20年，你也可以按照这个操作投资房产。
我本人并无意辩驳房价会升会跌。我有自己的判断，你有自己的判断。最可笑的是空军没买房，却每年都在看空房产，一碰到多军就张口谩骂别人可怜。你才是最可怜的。 -
hula 楼主#14
我说一下我的判断。我认为根本原因是tg盖房太少，卖地太少。过去10年内查查数据，每年卖的地基本都没增长。这个不改善，未来10年内中国城镇化还不会完结，房价就不会有大问题。我认为根本原因是tg盖房太少，卖地太少。过去10年内查查数据，每年卖的地基本都没增长。这个不改善，未来10年内中国城镇化还不会完结，房价就不会有大问题。
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#15
楼上所说的城镇化，根本不足以影响今天的楼价，试想哪个农民能买北上广不要说是农民，就连北上广的本地人也买不起自己城市的楼房，今天楼房的买家已不是真正意义上的刚需了，去看看上海楼盘展，买房的不都是有几套的，真正的刚需都到了临港，昆山花桥。最近上海地铁11号线开通花桥站，人潮汹涌，说明什么。不要说是农民，就连北上广的本地人也买不起自己城市的楼房，今天楼房的买家已不是真正意义上的刚需了，去看看上海楼盘展，买房的不都是有几套的，真正的刚需都到了临港，昆山花桥。最近上海地铁11号线开通花桥站，人潮汹涌，说明什么。
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#16
上海人都往昆山跑，难道昆山人倒有钱，抢着到上海买房温州之所以房价起不来，就是和钱有关，钱的流动性一断，房价马上就被打压。温州之所以房价起不来，就是和钱有关，钱的流动性一断，房价马上就被打压。
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hula 楼主#17
当然有。。一个我爸的朋友的儿子（我老家烟台），就想托我给他代缴劳保准备在上海买房。
上海买不起的人很多，买的起的人也很多。
事实上能买得起的人越来越多。而如果政府拍地量不足，自然是现在这种情况。
话说，在上海工作的我接触到的新加坡回国的，绝大多数都买了房呢。没买的或者是准备回新加坡，或者是单身，或者像我这样想买也不敢买（买了hdb，5年不准买）。手握现金今天还去抢了点百度8%理财。无奈。
先不说上海本地的，只说认识的上海的工作的夫妇，外地的都是，基本也都慢慢买房了。买不起市区买郊区，离地铁站太远买辆车，没有什么撑不过去的。
据我观察，上海本地小白领买不起的都是上海本地住在市中心的，买郊区不肯（或者买了但不肯去住），拆迁还没轮到自己，所以和父母甚至祖父母一起蜗居。
话说新加坡现在的房价，一般家庭也只能买到郊区吧。我同学中买dover，sambawang，的不在少数（别怪我，我心中的dover 三八旺都是相当郊区的地方了）。上海买郊区根本不丢人，就看你肯不肯买，肯不肯放下面子。
准备在上海买房。
上海买不起的人很多，买的起的人也很多。
事实上能买得起的人越来越多。而如果政府拍地量不足，自然是现在这种情况。
话说，在上海工作的我接触到的新加坡回国的，绝大多数都买了房呢。没买的或者是准备回新加坡，或者是单身，或者像我这样想买也不敢买（买了hdb，5年不准买）。手握现金今天还去抢了点百度8%理财。无奈。
先不说上海本地的，只说认识的上海的工作的夫妇，外地的都是，基本也都慢慢买房了。买不起市区买郊区，离地铁站太远买辆车，没有什么撑不过去的。
据我观察，上海本地小白领买不起的都是上海本地住在市中心的，买郊区不肯（或者买了但不肯去住），拆迁还没轮到自己，所以和父母甚至祖父母一起蜗居。
话说新加坡现在的房价，一般家庭也只能买到郊区吧。我同学中买dover，sambawang，的不在少数（别怪我，我心中的dover 三八旺都是相当郊区的地方了）。上海买郊区根本不丢人，就看你肯不肯买，肯不肯放下面子。 -
#18
“买大房子是值得鼓励的行为，而住大房子是不可饶恕的奢侈”就顶这一句……就顶这一句……
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#19
老兄，何为城镇化，你要先搞明白城镇化就是将农民手中的土地收归国家，再将农民赶进城，让他们成为城里人，请问你是这样的人吗？你朋友是这样的人吗？对于在城市打工的农民工来说，他们虽说是最受益于城市化的农民，但他们中有多少是买得起城市住宅的人群。至于楼上，除非你的户口还是农户，你的身份还是农民，你现在在上海买房了，那恭喜你，你成了城镇化成功的一员。城镇化就是将农民手中的土地收归国家，再将农民赶进城，让他们成为城里人，请问你是这样的人吗？你朋友是这样的人吗？对于在城市打工的农民工来说，他们虽说是最受益于城市化的农民，但他们中有多少是买得起城市住宅的人群。至于楼上，除非你的户口还是农户，你的身份还是农民，你现在在上海买房了，那恭喜你，你成了城镇化成功的一员。
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hula 楼主#20
我老家是农村的。我知道的当然很清楚。农村年轻人过去10年都到城镇了。而我家城镇里的老房子刚卖，卖给谁了？年轻人没人买那么旧得老房子，是农村老人要搬到城镇和儿女住一起，买的房。我家那套就是卖给这么一个农村老人，其实也没老，50来岁。70平米，40来万。城镇中心地脚。接近20年的老房子。无电梯。
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#21
sembawang确实郊区。。不过dover也是郊区的话
碧山，友诺士，实龙岗
荷兰村，第六道，马林百列
都是一口老血喷出来啊
也是郊区的话
碧山，友诺士，实龙岗
荷兰村，第六道，马林百列
都是一口老血喷出来啊 -
#22
判断一个泡沫，特别是房产泡沫的顶部是很难的 - 但不代表没有顶你转贴的这个逻辑和公式，在日本1992年前的前30年都成立，台湾90年前的10-15年，美国08年前的10年。
那些太远了，同样在温州，在2011年之前这个公式也是成立的；或者鄂尔多斯2012年前也成立。
每个这种无限杠杠的人都是再赌自己会比别人更聪明，比别人在击鼓传花的游戏中更快出手么？
一个赌场里的人，运气很好，赚了10万，然后总结出一套规律，认为这是他的成功之道。可惜，这仅仅是运气。
运气是好事。珍惜运气吧。
你转贴的这个逻辑和公式，在日本1992年前的前30年都成立，台湾90年前的10-15年，美国08年前的10年。
那些太远了，同样在温州，在2011年之前这个公式也是成立的；或者鄂尔多斯2012年前也成立。
每个这种无限杠杠的人都是再赌自己会比别人更聪明，比别人在击鼓传花的游戏中更快出手么？
一个赌场里的人，运气很好，赚了10万，然后总结出一套规律，认为这是他的成功之道。可惜，这仅仅是运气。
运气是好事。珍惜运气吧。 -
#23
dover当然是郊区，sembawang那种属于山区分别对应RCR和OCR:
http://spring.ura.gov.sg/lad/ore/login/map_ccr.pdf
sixth avenue, holland v那倒是算市区分别对应RCR和OCR:
http://spring.ura.gov.sg/lad/ore/login/map_ccr.pdf
sixth avenue, holland v那倒是算市区