大半夜的来惊喜，新加坡新一轮降温措施出炉
DengWei • • 787 次浏览这次新加坡政府三个部门-金融管理局+国家发展部+建屋局联合发表公告。和之前预想的一样，这波措施中贷款评估中的TDSR/MSR被调整了，HDB 贷款数额也受到影响。HDB loan LTV继续下降从85%到80%。幸好ABSD目前维持不变，还有私人住宅中的贷款顶限LTV75%暂时还没有被调低。
2022年新加坡房贷利息猛涨，从1.2-1.5%直接上涨到3%左右，甚至今年尾或者明年有可能会上调到3.5-4%的区间。之后维持几年的高利率，然后再重新平衡。这次调整主要影响到的是新加坡组屋市场和新EC，私人公寓市场的贷款能力受到的影响居次。这个10月要准备购买Copen grand EC的买家要重新计算下贷款数额，不能大意。 还有个从私人住宅降级购买组屋的业主，被针对了，需要卖掉私人产业后，等15个月才可以购买二手组屋。这个政策对少过55周岁的业主来说非常不友善。
降温措施大半夜出来，也不错，最起码客户不用大半夜打给经纪，发展商，律师以及银行贷款专员，大家都能好好睡个觉，明天早上睁眼后回味下。在我们短暂的一生中又经历了多一轮降温措施。
https://www.mnd.gov.sg/newsroom/press-releases/view/joint-mas-mnd-hdb-press-release-measures-to-promote-sustainable-conditions-in-the-property-market-by-ensuring-prudent-borrowing-and-moderating-demand
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#1
惊就有了，怎么还有喜？
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#2
应该还是好主要控制组屋的飙涨，这个影响基本国策。
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#3
对租金市场 可能还会是一个刺激需求量继续加大 租金价格可能还是会持续上扬
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#4
中介和发展商不是早就得到风声了吗？应该不算惊喜吧目的是稳住HDB
公寓随便涨 -
#5
好坏参半大局上讲政府防止老百姓加太多杠杆，在这个谁都说不准的时代，防止金融风险转成社会治理风险
但是对于我本人来讲，不是好事 -
#6
支持降杠杆有能力投资房产的人，用自己的资金，投再多也是本事。但是别拉上银行背锅。
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DengWei 楼主#7
今天联合早报的报道
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DengWei 楼主#8
私宅业主降级组屋受到限制
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#9
最后一段留了出路如此，未购买私宅的，会更加谨慎是否购买；已拥有私宅的，会更加谨慎是否真的因经济困难不得不出售。
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#10
过渡用的公寓可能会受影响。
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#11
早报的逻辑有问题啊。利息攀高，对房价是不利的。
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#12
客观上利率攀升，抑制过度消费或投资
降温措施，抑制过度投资或消费
在“完美风暴”来临之前，保护好本地居民避免不超前或过度投资消费，维护好健康房地产市场避免在风暴来临前产生过多泡沫，只有这样，才能更好地保持长期的，可持续发展的经济和市场，并更好地保障本地居民的长期和长远利益 -
#13
Typo, sorry"保护好本地居民避免不超前或过度投资消费" 应为
"保护好本地居民以避免超前或过度投资消费" -
#14
楼市降温和物价上涨，那个对政府更重要？那个对老百姓更有利？
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#15
健康的，可持续的经济和市场包括房地产经济和市场对于政府和百姓同样重要，同样有利。。。
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#16
相当于政府主动帮居民降杠杆避免次贷危机。
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#17
这倒是外交部发言人的强调，没有轻重缓急，眉毛胡子一把抓，都好都好，哈哈
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不懂就问：请问超过55岁的该怎么办呢？这样子的话，租金还要涨。
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#19
哦，看到了，55岁以上和4方式和更小的转售祖屋不受影响。像弥留之际
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#20
这个降温措施看起来非常温和是不是也意味着，政府要放弃调控私宅市场，只要保证组屋价格稳定就好。私宅和组屋的价格会进一步拉大？
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#21
完美风暴来临之际个人不觉得私宅市场会一飞冲天。
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DengWei 楼主#22
关于2022年9月30号新加坡新一轮房产降温措施的想法从2018年后的最近两次增加ABSD来看，降温效果不大。在降温方面，URA/MND 需要另辟蹊径。他们这次尝试从组屋置换公寓的需求下手，希望能收紧组屋和公寓市场的流动性。
这一波降温措施主要针对组屋市场，组屋家庭占拥屋数量的78%。我没看到具体的数据，只能从个人经验来说。新加坡政府可能有数据表明组屋提升者是目前OCR/RCR大众型公寓市场最主要的购买群体，因为他们的存在和强烈需求，造成最近几年市场火爆的主因。因为RCR新盘的不断推出，现在rcr和ocr的尺价的差距越来越小，尺价从2018年相差57%缩小到目前的25%，看起来不合常理，RCR市场也不是很健康。所以新加坡政府想要试试直接打击组屋交易量，限制组屋购买群体和贷款能力，会不会连带着减少公寓的买家群体的数量，从而减少对公寓的强烈需求，让公寓的供应和需求重新平衡，让公寓市场降降温。
不论是新加坡的组屋还是公寓，连续26个月的上涨是有点超乎人的预料之外。单单和2021年8月相比上涨幅度高达10-11%。一路走高的价格，给二手组屋和公寓的买家造成很大的压力，尤其是希望购买能快速入住的组屋和公寓的年轻家庭。不过9月30号新一轮的政府降温政策的实行，我觉得它只会短暂的打压组屋的成交量，过了这个短暂的观察期，买家卖家消化了新的政策后，组屋的交易量会下跌，尤其是百万组屋的成交量会受到一定程度的打压，毕竟限制住了来自前任和现任公寓业主的这部分现金相对充足的买家群体。（私人公寓的成交量不用打压，也会逐步下滑。）但组屋价格方面我不相信会有大的跌幅。如果现在还不采取行动，估计2023年底，新加坡百万组屋的交易量很有可能会超过300个单位，price index 上的数据看起来会非常难看。
私宅业主卖掉房子后须等待15个月才能购买非津贴转售组屋，其实挺不人道的，必然会招来一片批评声。凭什么限制人家降级？自住买房的自由都没有了？为了缓解民意反弹，政府还是留了个口子，说有特殊情况的公寓业主降级，可以申请特别批准。有合理理由的，请赶紧写求情信。我的其中一个客户就被卡在这里，我帮忙写了封声泪俱下的求情信，等待HDB的回复。
对租赁市场来说，我觉得会是个利好消息。本来担心2023-2024大批公寓和组屋竣工，会给租客带来更多的选择，在2024或2025年期间租金市场会有所调整。现在看起来变化的时间点可能需要后移到2025或2026。屋主们开开心心收租也是不错。我个人深深怀疑租金进一步上涨的余地到底有多大？租客支付月薪的30-40%来付每个月的房租应该是到顶限了吧。再多我估计他们都要申请加薪，不然都要跳槽或者被逼离开新加坡了。薪水物价房租房价螺旋式上升是很可怕的。 -
#23
居者有其屋既然政府总的方针不会改变， 而如今面临核心CPI 居高不下， GST提升迫在眉睫，政府的新领导团队如果想要在下一届大选中表现稳定的话， 目前租金，房价的飞涨态势肯定是要被而遏制的。 而接下来如果租金继续上涨的话， 相信政府还会有后续干预政策介入。 毕竟，如果下届大选再丢失一个GRC的话， 新团队是没法交代的。