差点成为烂尾楼业主的吉隆坡买房记

今年7月国内集中爆发的业主宣布断供事件，令烂尾楼和房地产市场衰落再次成为社会焦点。这也让我想起了自己差点成为烂尾楼业主的吉隆坡买房经历。于是查询了一下国内现在的情况，再回忆了自己当年的吉隆坡经历，随手写来。

某地目前的情况

7月18日，位于上海的“易居研究院智库中心”发布了一份“2022年全国爛尾楼研究报告”。报告称，截至2022年7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书，其中大部分发布于7月。来自河南、湖北、湖南等省份数量较多，但经济发达的长三角地区也有20多个楼盘的业主已经宣告停贷维权，其中上海市有7个，浙江杭州市有3个，江苏有13个。单从城市看，归属于郑州（32个楼盘）、西安、武汉等二线城市的数量比较多。

报告还从房企分类的角度研究了这些停贷告知书，发现在涉及爛尾楼的楼盘中，大型房企至少占了一半。从时间角度来说，爛尾楼大部分是最近四年内认购的楼盘。

那爛尾楼是怎么来的呢？业主们7月13日发出的强制停贷告知书指出了银行的多种违法违规行为，总结起来就是：房子没盖好，资金全拿走。国内期房一般是一签约买房就必须全额贷款，并开始照全额房贷还月供。往往全额还月供还了好几年才能拿到钥匙。这个跟其余国家很不同。一般国家期房，就我经历过的新马纽澳，不必一开始做好贷款，可以需要的时候在做，比如我去年10月买的澳洲的独立屋到现在都还没贷款，等开发商把整片土地基础设施都做好，每个单位的地契做下来，需要一手交地一手交钱的时候，我这穷人才需要贷款。贷款做好了之后， 贷款按照房子建筑进度发放，贷款发放额度跟建筑进度都有明确的写在合同里，也必须符合当地国家规定。而因为贷款人还款只需还银行已经发放的那部分，所以一直到房子盖好才会真正开启全额月供，没拿钥匙前，每月还款额很少甚至没有。而之前在上海买期房的时候，我就很惊讶怎么一签合同没拿到钥匙就全额还月供了？被告知都这样，也就没深究了。现在想来必须感谢当年上海万科不爛尾之恩。

当年的吉隆坡经历

弹指一挥间，回到9年前。2013年坡县刮起了马来西亚风。 在坡县的人们掀起了一股投资马来西亚的风潮。你就看看当年这无限光明的经济环境。国际上，天朝意气风发的一带一路鸣笛启航，新马均为天朝重要合作伙伴；新马两国间，亲密合作的新隆高铁规划日日捷报，坡县政府把高铁站的地面都已经搬迁准备好了，有钱有势的云顶集团已经先行在坡县高铁站核心点标下了酒店地块，高铁开通在即的既视感让人们简直都能听到高铁的轰鸣声了。再来看看马来西亚经济第一城兼首都的国际都市 吉隆坡（KL, Kuala Lumpur) 当时的万丈光芒。

吉隆坡是个多种族国际都市，近一半人口是华人。标志性建筑双子塔世界闻名。在璀璨都市的基础上，当时的耀眼规划简直闪瞎人眼。光吉隆坡的各个项目就是2300亿马币的投资，约为2013年人民币4600亿。对于想搭上经济发展东风的人们有着难以抗拒的吸引力。

其实那时马来西亚房产对天朝人民也有很大吸引力，包括马六甲历史渊源，热带气候、美食佳肴、岛屿海滩、历史名胜等等这些适合华人的生活元素。尤其马来西亚有第二家园移民项目欢迎高质量的外来移民。再加上马来西亚房产都是永久产权。下面大概列一下重点，有兴趣的请自行开启自我查询功能。

马来西亚房产和中国房产之区别

1. 马来西亚基本都是永久产权，只在靠近新加坡的一个小特区出现了99年的，其余都是永久。

2. 外国人可以贷款80%，首付20%。

3. 大多都是带装修交房。

4. 马来西亚和新加坡都是不出售车位的，买房子送车位。

5. 马来西亚没有建筑面积一说，都是按实际套内面识计算。

6. 按建筑进度付款。只有交房才会开启完全月供。

外国人在马来西亚购房的税款

1、购买新房要交纳律师费、GST税等，但很多开发商都把这些费用给代交了。

2、二手房转让要看年限收取个人所得税，根据最新2022年1月的规定，外国人买的话，5年以内转让要缴增值部分的30%，5年后缴纳增值部分的10%，而本土人买的话是3年内缴增值部分的30%，第4年缴增值部分的20%，第5年缴增值部分的15%，5年以上免税。

3、外国人在马来西亚买房有总房款限额，必须超过一定金额外国人才可以买，吉隆坡是100万马币（2013年人民币200万）起步。

关于马来西亚第二家园计划

1. 在马来西亚存50万马币就可以办理（2021年重启的第二家园是100万马币），第二家园身份和买不买房子没有一毛钱关系，买不买房不重要。

2. 拿到第二家园身份可以获得在马来西亚居住10年的居留权（2021年重启的第二家园是5年），可以在这里上学、就医。

3. 凭第二家园身份可以在马来西亚国家办理其它国家的签证（无须回国），目前对马来西亚免签的国家一共是158个，在马来西亚办理这些国家的签证比较快捷。

4. 马来西亚是英联邦国家，教育文凭在联邦内部容易得到认可，这是一个优势。

5. 办理了第二家园身份之后，满两年可以申请办理华侨身份，以华侨身份回国高考可以有一些分数减免。

不过天朝人民主要投资挨着新加坡的新山，一来新山与新加坡只有一条长堤相隔，以为新山与新加坡是深圳与香港的关系， 二来当时出海的房企扎堆在新山，对国内的宣传当然也就是新山。典型代表， “新加坡旁的”碧桂园。而我考虑的是吉隆坡，毕竟国际都市的核心地段公寓有出租出售潜力，作为投资不错。而新山本身并不是大都市，没有很多需求，虽然挨着新加坡，但毕竟是两个国家，每天的通关都是对耐心的考验，再加上海量的供应，将来出租出售都会是挑战。回头看，这个方向定得正确无比。尤其疫情这两年，新马锁国，别说出租，在新山买了房子自住的都完全过不去不能住，深刻明白这是两个国家，虽然对岸肉眼可见。

那定调吉隆坡之后，具体买哪里呢？

吉隆坡，我只去过一次旅游，自己又是个路痴，所以基本搞不清楚哪里是哪里。

但是，我去过几个地标： A， 曾经是世界第一高楼的双峰塔， B， 世界第七高塔 吉隆坡塔　KL TOWER。C， 吉隆坡最大的购物中心 PAVILION。地图上看，这三个地方，围成一个等边三角形，A，B，C 互相距离为800米左右。这里可以说是整个吉隆坡，也是马来西亚的经济中心。谷歌地球上看，高楼林立，绝对的CBD。被马来西亚人称为金三角。晚上看着是这样的。

而我考虑的那个楼盘在这个金三角形的 B 和 C 边的中间。直线距离，去双峰塔800米，去吉隆坡塔KL TOWER 400米，去购物圣地PAVILION 400米。周围４０多座办公楼围绕。白天人来人往，晚上闹中取静。离很热闹的商业区，夜生活区，以及吉隆坡塔下的公园，都只是步行几分钟的距离。绝佳的地点。永久的地契。不容置疑的高档住宅。一定租得出去。外国人可以贷款80%。贷款之后逐步放款直至收楼所产生的利息也由开发商出了，所以在收楼之前，没有月供。而有月供的时候，租金又进来了，可以抵月供。全装修＋全家具＋全家电 交楼，收楼后前２年由开发商给与5%的租金年回报，不管单位是否真的出租出去了。购买新房要交纳的律师费，贷款费跟税等，全由开发商出了。此外，签约首付５％后，发展商付另外的５％。所以实际价格是签约价格的95%，而且自己只是出5%的钱就把房子买了。那么价格究竟是多少呢？我想买的13A楼（实际是14楼，但是照广东人习惯， 编为13A）的一卧公寓价格是110万马币左右。单价是1467 PSF 即 15790 马币（2013年人民币31580）每平米。看一个地方新盘价格是否宰人，就要看附近相近的二手房价。一个典型例子就是现在银滩的二手房不超过5千一平米，而新房1万每平。与这个新盘对比的ST MARY，相隔5分钟的距离。第一期已经完工，发售价据说是800多PSF，当时挂出来卖的基本上是1200-1400PSF 要价。跟这个新盘价位相当。所以新盘价格没太多水分。再看当时的租金， ST MARY的租金，基本上是4.5PSF 到5.5PSF，假设将来这个楼盘保守租到5PSF，那租金回报也是4%以上了。跟查到的数据相符。

后来梁志天设计的在城市中心的豪华公寓项目, 8 Conlay，均价带装修一平方人民币50000元左右，在购物中心PAVILION 东边400米， 我买的楼盘在PAVILION 西边400米，两个楼盘在一条街上相隔800米。其实他那个位置还不算在金三角里面，因为PAVILION 以西才算，但是也是那个价，所以在吉隆坡也还是城市核心区的房子最贵。

最重要的，开发商是新加坡著名发展商UEL，新加坡上市公司，在新加坡、中国 都开发过超过10个以上的楼盘，这次是第一次进军 马来西亚，选择做吉隆坡核心区高端公寓作为第一炮。期房作为图纸上的房子，开发商至关重要。马来西亚也是有爛尾楼的。选择一个好的开发商就是避开这个大坑的最好办法。　

以下是吉隆坡项目按建筑进度付款清单，可以看到列的非常细，甚至业主拿到钥匙了，开发商都不能拿到全款，只能拿到95%， 还有5%分别在收楼后8个月跟24个月发放，以确保开发商维修2年内发现的任何房屋问题。

以上所有都打动了我。就是没钱也想任性，买买买。只要贷款80%做的下来，实际自己只需要支付15%（5%签约时付，10%打好地基付）。汇率波动啥的，反正是那边的银行贷款，租金还月供，汇率完全自己对冲掉了。保险起见，先问了几家银行贷款的预批，最后选了能贷80%的HSBC Malaysia。利息4%左右浮动。贷款确定之后，就跟开发商签约买了。不管贷款合同，还是房子买卖合同，都是几十页的英文文件。合同里方方面面覆盖到了，房子买卖合同写明签约三年内交房，甚至还列明了，如果开发商逾期交楼，需要按签约价格以每年10%的罚金累积赔偿买主。哦，就是走个程序，符合规定，哪里可能逾期。贷款合同则写明三年之内需要放款。这更不是问题，三年房子都盖好了嘛。讲到合同，这个算是马来西亚的长处了：法律文件是英文的，完全看得懂。要是用马来文，那真是两眼一抹黑。而且合同规范，必须符合各项规定。对所有买主，包括外国买主，是友善而有保证的。

2013年3月签约了之后，就是愉快的等待建筑进度通知了，因为打好地基会需要交10%。高楼打地基需要时间。等了一年，到2014年3月，买房的DTZ中介通知我3月底前会交打好地基的款。但是被放鸽子了，我等到6月底也没等到地基打好的通知。写邮件去问，说是第三季度会通知。再等到9月底，第二次被放鸽子，始终没有地基打好的通知。再写邮件去问DTZ就没回音了， 没回音了， 没回了， 没了。。。=_=!　 这。。。人生中第一次开始思考 “爛尾楼”这个词。

好在这个项目是新加坡发展商，对于身在坡县的我，除了去打横幅维权方便这个优点外，就是查询起来方便。开发商公司网页上列了这个项目，还有项目负责人邮件地址，我就跳开中介给开发商写邮件去询问项目情况，直接跟这个楼盘的项目负责人邮件沟通。她很快回复说，地基会在2014年底完成，交钱通知会是2015年第一季度。嗯嗯。一切都在掌握中。

但是，果然，你猜中了，我等到2015年3月底，没有任何通知。跟另外几家买了这个楼盘的新加坡买家一沟通，有过去吉隆坡看进度的买家说现场还是一个大洞！完全没有在施工。啊？！这，这，难道我买到了传说中的 “爛尾楼”？几个业主联合起来在5月又写邮件去问项目情况。这次项目经理承认因为施工方的问题，项目延迟了。正在尽量解决。有新的进展会通知我们。呃， 就这样，等到了9月。项目经理通知我们换掉了施工方，施工继续了。终于12月初，我收到了地基打好，验收通过，请付款10%的通知。距离原来合同写好的打好地基时间延迟了1年8个月。不过总算看是回到正轨了。但是我还应该继续相信他们，交款买下去吗？本来合同说明3个月之后就交楼的，现在只打了个地基。通过沟通，项目经理邮件说明新的交楼时间定在2017年3季度。之前承诺的所有优惠都继续有效。如果我现在不想买了，全额退回之前交的钱。如果继续购买，超出合同的交楼延迟会按合同价10%每年赔偿。

我想了想，目前最大问题是贷款必须签约后3年内发放，也就是下一次交款15%，房子结构盖好的时候，必须得在2016年4月之前，否则贷款就没了。这要是不解决，就不能继续买了。于是先跟银行去联系告知情况，确认能把有效期延长到需要的时间。收到银行确定答复之后，还是决定继续了，交了10%的钱。之后应该就没事了吧。

2016年8月突然收到开发商通知说银行没有放款，尽管我已经签了同意银行放款的文件。被告知开发商指定律师正在处理中。10月又跟银行以及律师确认OK。但是，人生就是这么多但是，11月3日居然收到开发商律师发来的 中止合约 的通知，理由是没有收到银行放款，已经欠款超过3个月了。啊？我以为早放款了啊。谁能告诉我，这究竟是为什么。赶紧跟 银行，律师，开发商，一通电话电邮交流操作 ，终于在开发商给的最后期限，11月30日放款了。你说英语好，包括书写跟口语，多么重要。这过程里学会了多少建筑相关专业词汇，包括工程跟法律的。我觉得自己用英语辩论吵架的时候，英语能力进展飞快，简直一日千里。

银行都开始放款了，之后就是银行跟着进度查看证书，按进度放款了，应该没事了。嗯，这次稳了。

没想到2个月后，我看到了开发商要被收购的新闻。这会不会影响我买的楼盘？难道是资金紧张了？被这个项目培训得高度警觉的我马上去问项目经理，回复是即使被收购了，也不影响项目进度。但愿吧。

之后有别的业主过去吉隆坡出差的时候去查看过几次，房子看着进度不错。大家都怕又停工。

最后，啊，终于，在2017年8月31日收到了拿钥匙通知邮件。9月过去收楼拿钥匙，收到的真的是拎包入住的全装修家具家电房，这样子的。

站在阳台看到吉隆坡塔上飘下来的颜色绚丽的朵朵跳伞伞花，觉得总算没有白等。房子里的装修家具家电也都检查了，有一点问题都可以换新的。最没想到的是开发商照合同算下来赔偿了我们接近房价18%的现金，比原来想的还多些，这都超过我们付给开发商的15%了。开发商也如期开始照房价5%每年付租金给我们。

那天我们一起去收楼的这几个业主都很开心。没爛尾还倒赚了开发商一把，想想还是因为一开始选对了有诚信的开发商，并且有相应的合同文件保护，才有最后的幸福结局happy ending。一个有着公平合约的经商环境是商业的基础，马来西亚至少在房屋买卖这方面做的是不错的。

那么happy了多久呢？到现在也还觉得不错。房子一直都有稳定出租。当然，这也是因为我买房一般都做好买在顶的心理准备，算好有5年以上的持守能力。现在回头看，也确实差不多买在了顶。 =_=！

2013年签约之后，2014年马国流年不利，由吉隆坡前往北京的马航MH370号班机失踪，到现在也没找到。之后马航居然又被乌东打下来一架飞机，元气大伤的马国招牌马航破产重组。2018年在5年一次大选的新政府上台后，高铁在一再推迟之后，马国新政府彻底取消了新隆高铁，赔了新加坡一个亿新元。疫情元年在2019年开启，到现在也没结束。这过去的9年马国也是不容易。我也就不指望房价能涨了。希望将来的马国国泰民安，经济发展，我们也能跟着喝点汤。