用排除法寻找买房目标

展开讲讲决定不买的呗想看！

不过为什么要今年买呢？传言房价会跌？哈哈

第一个项目是The Woodleigh Residences介绍Woodleigh的房屋中介之前已经带着我们看了Normanton Park、Avenue South Residence、Parc Clematis、Clavon。
金文泰人口密度太大，不想在那里买，两个项目是中介强烈推荐才去看的；Normanton Park 和Avenue South是大热门，看完showroom又分别在白天和晚上去附近踩点，结论是放弃。
他在四个都被否决之后强烈推荐了Woodleigh，发了资料、视频、新闻等资料，再约时间去看的时候我犹豫了，不是因为项目，是担心他的眼光和我们差太多，不想浪费他的时间，毕竟去看房人家要事先安排许多事情。不过，回想每次他打电话过来，都是强烈推荐，这好那好，几次下来，“强烈推荐”这四个字就没有价值了。

想听听为啥放弃那两个大热门楼盘可以展开说说原因吗？谢谢

去朋友家顺利看Showroom这个中介姑且称为A。
某个周末去盛港的朋友家聚会，离开时我和队友特意路过Woodleigh的陈列室，没预约但是现场给安排了中介做介绍，正在看沙盘的时候，赫然发现A在展厅大门口等顾客。看到他穿着粉色的衬衣，阳光下笑眯眯带着顾客进大门的样子，突然有种负疚感，立刻拉着队友进了四卧房的陈列室。坦白讲我们不是想甩开他，是自己没有什么把握先来看看，不想让勤奋的他白忙一场。
第一次看了展厅，房屋布局不错，小区环境不错，吸引人的地方是综合项目，楼上住宅，楼下地铁、巴士转换站、商场、超市、诊所、幼儿园、民众联络所、警察局，面向公园，附近有名校，对面有国际学校，应有尽有。
看完之后动心了，周末的时候两个人特意到附近吃早餐，沿着项目走了一圈，在附近的居民区也走了一圈，上了高楼屋顶看朝向，听噪音，越看越心动。
我和队友讲，这个地方交通便利，靠近市区却不在市区，买个三卧房应该不愁出租，万一将来孩子自住，她早上起床，从孩子去楼下的幼儿园，顺便吃个早餐，坐地铁去上班，多好，刮风下雨不用愁。队友也觉得确实不错！
于是，拍了一张风景照发给A，他收到后秒回，问为什么有这张照片，我说了在考察，他超级开心。

第二次去展厅动了心就可以正式去展厅了
因为事前在周围踩点两次，对朝向、噪音比较熟悉，再看展厅立刻锁定了24号和53号，不要低层，中高层24号有三套，售价2.5M-2.6M；53号有三套，售价2.4M。
中介预估租金是每月$4500，信心满满地说不愁出租，他现在手上有六十多套顾客买的房子都在出租，拿了钥匙可以交给他继续帮忙管。
就在我们心里的天平急速向Woodleigh倾斜的时候，中介B介绍了Kopar at Newton，一个我从来没想过要去看的项目。

2.4mil的房子才租4500吗？

第二个项目是Kopar at Newton中介B是狮城帮上认识的，很用功，做PPT很厉害。
Newton这个地方太熟悉了，经常路过，常去吃饭，也有朋友住附近。没有想过看Newton的房子是对这个地方的交通拥堵心有余悸。
中介B的PPT当中囊括了市面上大部分的新项目，看过的不想再讨论，有些根本不想看，只有Newton的两个项目觉得不妨看看。
她选了一个周五的下午去看房，先到Pullman Residences，再看Kopar。约了3点到，我2.45从City Hall 出发，3.30才见到她，因为找不到，错过了要绕很大一圈才能返回。
其实，Pullman的位置还好，跟着导航走，系统提示说“您的目的地就在左边”。左边有什么？巴士站，红绿灯，一群穿着校服的学生，挤满车辆的道路容不得人左看右看，绿灯一亮只能往前走。知道错过了，左转，找了个公寓大门口准备停下来打电话，门卫问干什么，我说走错路停一下找地图，他说这是私人住宅不能停，我笑着说就几分钟，掉个头马上走，他说一会儿如果有车我要让路，赶紧谢谢uncle，打给B，请她不要用语言指导路线，拍个入口的照片给我就行。
这条路掉个头也不容易，在京华酒店门口等对面车流的空挡，等了好久才抓到机会，然后就是绕大转盘，去武吉芝麻南洋女中门口再掉头，又是等了很久，看盲点脖子都酸了。边等边想，这一切和我之前担心的情况一摸一样，如果住这里，将来有人来家里，同样的故事会不停地重复，等掉头的时候心里已经放弃这个项目了。
终于到了展厅，一进门一股霉味，估计是看的人不多。中介也看出来我兴趣不高，马上提议说去看Kopor，就在大转盘对面。

这个showroom就在我家门口哎，没进去过

号称第九邮区价格最低的新盘出乎意料，Kopar房型挺好，主人房的尺寸和布局是近期看的新房当中最好的，还有一个防空壕做储藏室，比那些小小间的新房子诱人多了。院子也大，泳池50米长，朝向武吉芝麻的那一侧比较吵，不吵的有2号、11号，售价2.7M-2.8M，预测租金5500左右。
附近大批永久的房子，这个项目是99的，所以号称第九邮区售价最低的新盘，离诺维娜和乌节路都很近，学区房，小学、中学都很有名，楼下就是地铁站。
而且，这个在Newton的房子三卧房的总价比woodleigh的三卧房只是贵了10-20万，又心动了。
回来找了所有可以找到的资料，看了各种分析的视频，也看了2号、11号三维动画风景、日光模型，天平又向Kopar倾斜了。
周末和队友一起去Newton小贩中心吃早午餐，然后在Kopar附近转转，感受一下环境，听听噪音，通过醉花林前水沟上的小桥可以走去United Square, 我问他要过去看看吗？他说不用了，那边他很熟。他问了一句话“这里说是离哪儿都近，除了小贩中心，其实离哪都不近。”
呵呵，家长的话意思已经比较明确了。
我加问一句“将来如果让你住这里，你来吗？”
他说“不会，太烦躁，标准城市中心生活状态，有点累。”

看到这：很好奇这是纯投资还是打算以后兼顾自住？

用数据做参考

一家之主是业内人士，我尊重他的感受，也不想轻易放弃。　

于是，抛掉感情因素，把这两个项目有关的数据都找出来，一项一项地对比，再把这次买房的目的列出来，做出优先排序。　

折腾了一圈，结论很明显了，这两个都不是最佳选择。　

这次买房的第一目标是投资保值，这个时间点进场，不排除买贵了的可能，所以要以愿意自住为第二原则，万一短期内站在了高点，时间拉长一点，孩子住进去也是个功能。如果既不保值有不喜欢自住，就是决策失误。　

这两个项目的主要差别是一个在中央区，一个在新镇，先看中央区和新镇这几年的房价走势。

以投资为目标，新镇的表现好过中央区。

Kopar附近公寓的转售价格

既然考虑投资就必须想怎么退出，Kopar附近1公里之内有一万多套公寓，密度很大，租售都会有竞争。

周边其他项目的转售价格走势验证了上边那层楼的结论，在中央区买房靠出售赚钱不容易。

Kopar出局，woodleigh呢？

按照14楼的分析，中央区的Kopar 不能买，新镇的Woodleigh 应该可以了吧？　

且慢，看定价，我看到的那么多的利好因素，发展商肯定也都考虑到了，已经体现在了发售价格上了。而且，它的竞争对手就在马路对面，打蛇卡七寸，两个项目同为99年地契，推出时间差不多，Park Colonial对标woodleigh卖了个盆满钵满。

看着这张图我问自己：住在地铁站上面，与住在地铁站对面，走路只差3分钟，转售价差了一辆车钱，买房的人会怎么做选择？同理，楼下所有被计入售价的利好因素，与住对面也可以拥有这些因素，对生活品质的影响真的那么大吗？

楼下的幼儿园、超市是必须的，但，我要为民众联络所、警察局买单？

Woodleigh地铁站附近的住宅已满，新项目的空间不大，这个综合型项目就是周围房子的天花板，转售价格参照物，对其他楼盘的贡献巨大，但，我买它很可能被晾在天花板上。

真是半斤对八两，Kopar是区内的地板价但大环境不容乐观，Woodleighqu是大环境不错但是区内天花板，各有优点各有缺点。

对手很强大

这么一看，对面Park Colonial的发展商就很厉害了，脑子清醒，会玩商战。

woodleigh共有667套房子，剩下的几套尾房在销售方面已经没有了压力，对面的项目有805套房子，将来进入转售市场都能压着它卖，呵呵，不比不知道，一比吓一跳。

这个情况有点像璧山的Sky Habitat 和Sky Vue，投资的话买前者不如买后者。

自问自答

再问自己：　

喜欢woodleigh什么？它是一个综合项目　

如果不是综合项目，会感兴趣吗？不会，地点一般，如果不是A强力推荐，不会来这个地方。

好，那就去查周边条件差不多的综合项目，看看这几年的价格走势。　

看了盛港的watertown与附近两个项目的对比，突然就清醒了，我应该只为住宅的必要因素买单。

结论A是好中介，B是好中介，都推荐对了，也都尽力了。
我不是中介，买房不迫切，想做正确的决定，看问题有自己的角度。
今年行情变幻莫测，有人说以后会涨，有人说以后会跌，都有可能。
但是，我有自己的出发点，敢进场是为了家庭和睦，买贵了也没什么大问题，短期内房产价值缩水，长期看熬得过去还是值得。副作用是一家之主在买房这事上会安静几年，不是坏事。
B如果看到这篇帖子，应该会明白我为什么放弃。

听人说也行去求个签也行
降不降谁也不知道

说完了你也在看房？

投资第一买错只好自住
问一下专家，我是不是让中介很头疼的那种顾客？

看看南洋来福士一公里内的双学区房吧之前看过你提到D'leedon，但那个不是双学区。可以看看南洋来福士一公里内的双学区房，房子虽然老了点，但是完全符合你的要求，保值增值，也能自住，出租租金非常好，现在出租都要抢的，租客看都不看，就直接下定，你来挑租客。居住环境很好，安静，密度小。这地方在相当长的时间内供应量很有限，都不可能有超级大盘出现，但是需求量很大，每年都有大量的上学家庭来买来租。
中介当然只推新盘，现在新盘价格这么高，你卖出去就是二手房，还有赚的空间吗。

谢谢！我看一下双学区
D'leedon至今还在名单上，从newton出来特意弯去花拉路，在D'leedon楼下绕了一圈，队友说“站在Kopor附近就不想住，但D'leedon如果有好价格可以买，至少看着想住，打球也容易找伴。”

万能的狮城帮翻出了之前讨论双学区的帖子
http://bbs.huasing.net/sForum/bbs.php?A=Qf7IiMioTM6M3Oi0WduV2ZhBnI6cjOztjIwIiOxozc7ISb15WZnFGcyV2c1JiOxEjOztjIwIiOxozc7ICZp9lclNXdiozN6M3OiIDM4UzN3QTMioDO6M3OiQWafR3cvBnI6cjOztjIycTMiozM6M3OiQWafRmch9mYioDO6M3Oic1TIN1XO9USUNUQioTMxozc7IibvlGdjFmI6YjOztjIUN1TQ9VRHFEUioTO6M3OiU2ZhBnI6QjOztnO3oTY

现在三房的公寓估计都得3.5m 往上了吧

感谢分享，好棒啊请问楼主方便分享哪个app可以看到这些数据吗？我看property guru发现具体楼盘的历史租售价格不是特别准确。看房真是个大工程, 最近看了piccadilly, gazania, south avenue都不是特别心动。现在房价太高了，一直在犹豫要不要进场。

2.4mil的房子租金4500还玩什么排除法扣掉税，物业费（包括消费税），而且买完后一般过2-5年会加上Sink Fund，大概是物业费的三分之一。
最终租售比小于百分之1.5.

预算一直被迫提高之前想用不到2M的预算买个两卧房交差就好，看了之后发现太小了。
以前的房子卧室放个书桌没问题，空间很舒服，现在的只能放床，必须另有书房才行，于是提高到2.5M。
再提高就没有意义了，留着现金可以做很多事情。
另外关于学区房，我家不是必需。
去年找学区房是帮朋友，疫情这一折腾，她改了计划，不想让孩子在这里上小学。
特别是这几天，金融界人士逆行回公司抗战的报道太多，好悲壮的感觉，跨国移动原来越难，一家人在一起比较好。

不是APP是一个中介特意做的，我借来分享。

哈哈，因为笨卖woodleigh、买Woodleigh 的人都没有你这么聪明。
4500是中介参考附近出租情况给的预估价。

中介B也推荐了piccadilly但那一带从心里有抵触情绪，不想去看。

为啥没有人推荐价值洼地？Pasir Panjang road，有什么硬伤吗？

想问楼主为什么只看新盘？既然是投资为主自住为副，以你的budget不难找个好区的2-3房。而且女儿还是单身，不需要特别在意学区。入学游戏规则每几年变一次，而且未来女婿是校友也不是不可能啊。

看过队友一直想买国大附近的，去附近吃饭，停车找地方费了点劲，后来停在路边，大货车一直呼啸而过，感觉不太好。

看过一轮二手了之前在不同的帖子里分享过，也接到了专业人士的私信分析，这里就不重复了。

感觉新房最大的优势是容易选到自己喜欢的楼层啥的但是最近几年这个价格是真的贵。感觉投资的话，好好淘二手可能更会捡到漏。。。

Pasir Panjang road
是个小路，没有大货车，港务局的大货车不走那条路。
沿着那条路选选看，不要错过。值得你花时间多看两次。
低楼，低密度区。

Clementi road比较吵，West coast highway也是，很多大货车。

【房】用排除法寻找买房目标

2022年，一家之主给定的任务是买房，为了实现这个目标，开启了看房、调研、讨论、评估、决策的过程，循环往复，发现一个，研究一个，枪毙一个。虽然还不知道最后会买在哪里，但是非常清楚地知道不会买在哪里。

感谢一家之主的鞭策，买房这事对我来说，过程比结果更精彩。因为心里有种感觉，即使完成了这个目标，他还是会给定新的目标，不如乐此不疲地投入完成任务的过程，拖长一点无所谓。工作流程是我先找先看，回来汇报，他感兴趣的话再一起去周边踩点、吃饭、购物，以当地居民的角度讨论楼盘的优缺点。买房是一回事，更重要的是用买房过程磨合自己与一家之主的认知偏差，拓展看问题的思路、角度，提升分析能力、沟通能力。

近期有两个楼盘花的时间比较多，跑的次数也比较多，差一点决定买。但就在刚刚过去的周末，两个人去周边再次踩点之后决定放弃，有点可惜，希望这个决定禁得住时间的考验。

谨以此文记录在这两个项目上花的时间和精力。

该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2022-03-29 22:00:01。该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15狮城帮币，时间：2022-03-30 22:00:11。

在等One-North的新盘地点、交通、设施、环境、学校都不错。 主要是看着顺眼

特意去附近吃饭

进进出出的人挺多，年长的少。

有些是家长带孩子吃饭、玩，孩子大多幼儿园、小学的年纪，走在路上碰到他们，觉得有朝气。

新盘楼下是公园不远处是铁道公园，可以骑车，对面组屋区有个著名的榴莲摊，常去买榴莲。

图表做得真好怎么做的？

那边没有学校价格也并不低洼，看看village@ pasir panjang. 感觉一点也不低.

中介做的我搬的

哈哈，每次看到你就能想象出一个画面一级、二级市场放的比较多，家长不高兴了，现在是要搬出来，不可能投REITS。
按照本性，我不会买房；为了他高兴，必须买房。

他高兴比较重要家庭基石，做人不能忘本。
刚才和他聊硅谷渣男的事，提议说“我们去写个遗嘱吧！”他说“好啊，怎么写？”
“你是我唯一继承人，老少都由你照顾。我赚的都归你，将来孩子们会对你好些。”

哈哈哈看到了楼主分析的很详细，了解了！
虽然没选Kopar，不过对于我这样的新中介来说很喜欢楼主这样的客户，关于楼盘各方面调查地很详细，也从客户角度毫无保留的分享，受益匪浅，非常感谢 ^.^

有人从你这边买kopar了吗找找邻居

原来如此我也不是很喜欢piccadilly周围的环境。中介提到以后出租可以租给印度来的professionals，想想还是算了。

国大附近，我觉得 the peak @ balmeg还行的pasir panjang那边的问题就是没有学区，买菜购物也不算太方便。

现在在政府降温，面临多次加息的形势下，投资二手房是不是站在高位，有跌的风险？

谢谢战友同为买房探索者，想要用心，做要谨慎。
其实现在有了新的目标，除了房价还不知道，90%符合心里预期，在等，成熟了再分享。